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不動産競売について   競売参加とスケジュール



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住宅などの不動産を所有している人が借入金の支払いを滞った時、貸し手である債権者が 裁判所に申請することから
始まり、裁判所の進行により行われる不動産売却手続きのことを不動産競売と言います。

自己名義の不動産でなく他人の不動産でも抵当権の目的になっている場合はその不動産も競売の対象になります。
競売手続きで売却できればその代金から貸したお金を回収することでこの制度の目的が達成されます。

  
申請から差し押さえ登記、公告、入札、売却決定、代金納付、登記、配当までの手続きを不動産の所在地を管轄する
地方裁判所がおこなうことになります。

確定判決や公正証書で強制執行を受任する文言が記載されている文書(債務名義)を持つ債権者が、債務者の所有
する不動産に対して裁判所に申し立て、実施することになる競売のことを強制競売と言い、抵当権をもっている金融機関
や他の債権者などが抵抗権の実行として裁判所に競売を申し立てることを任意競売と言います。


住宅ローンを融資している銀行が裁判所に申し立てて始まることが多く、順位一番の抵当権を持っている銀行などが
申し立て、費用を支払い、担保された不動産を裁判所名義で差し押さえ(法務局、登記所などの登記簿に記入する)、
公示して広く世間に周知します。差し押さえ登記は 裁判所に所属する書記官が嘱託権限で申請することになります。


近年の不動産価格の下落により、債務者が負担する借入金の残高と、所有する不動産の販売価格を比較して1番の
担保権者の貸付債権の残金すら回収することが困難なことから2番 、3番の抵当権者が債権の回収のために裁判所
に費用を支払って競売の申し立てをすることはほとんどありません。

抵当権をもっている債権者や強制執行が出来る文書を持っている債権者であるかぎりでは競売を申し立てることはでき
ますが、費用を拠出し、回収が困難となり、赤字になることを予想される場合には裁判所は受理することはありません。
したがって、競売の申し立ては銀行、住宅金融支援機構などの金融機関、保証会社、その他の債権者で担保権(抵当権)
一番を持っている債権者がおこなうことになります。


不景気の影響もあって借入金の返済が困難になっている人や企業が増えていることから、不動産が競売に出されることが
多くなり、新聞やインターネットで公開されるようになっています。最近では一般消費者の興味も増大し、入札に参加する
傾向にあるといえます。居住用の住宅として競売に参加することや投資目的のために購入することを検討する方が増え
つつあります。

  
一般に不動産を購入しようとする場合、様々な広告媒体を見て、情報を収集し、不動産業者に問い合わせることから始まり
物件の外観や周辺環境を調査し、室内に立ち入り、いわゆる、下見をして十分に検討します。しかも、納得できるまで何回
もたずねたり見たりを繰り返しすることもできます。その結果、納得できれば売買契約に進み、決済する日を設定します。
そして、決済(代金の全額支払)の当日には不動産の引渡しも同時に履行され、無事に取引が終了することなります。


不動産業者は安全な取引のために代金決済と引渡しを同時におこなって買主と売主の納得を得ます。互いの了解の下
で業者は報酬を得る事ができます。当事者の事情で引渡しが遅れることがあっても、期限が到来すれば、約束どうり買主
に引き渡すことになります。


一方、競売物件の場合は裁判所が提示する情報から自分の調査力を頼りに活動を始め、検討することになります。裁判所
での競売の実務はその職員(国家機関)である執行官があたり、不動産の形状や権利状況の把握を、聞き込みも含め相当
厳密に調査してくれます。信用度の高い情報を提供していると思います。

競売に参加して入札した結果、落札(最高価格で申し込む)した場合、代金を全額支払うことにより落札者(買受人)に
所有権が移転して、裁判所書記官が職権で登記をしてくれることなります。


占有のない状態、つまり、住宅の空家状態では物件引渡しも容易に実行できますが、居住など占有をしている場合や所在
不明で生活備品などが存在する場合、債務者は留守で親戚の方が生活しているなど、利用していることが推定できる時は
別の対応が必要になってきます。

落札して登記が完了し、自分のものにできたところが利用することが出来なければ購入の意味がありません。そこで、占有
している人と立ち退きの交渉をします。
債務者や担保提供者、または賃借人、使用人、権利の存在が不明な占有者など
事情の異なる人達と交渉することになります。

正規の賃借人が占有して、今後の使用料や条件などで話し合いがついて、引渡しする必要がない場合などもまれにあり
ますが、話し合いが難航することが多いものです。

早期に決着を図りたい時は、立退き料や費用を支払うことで合意を取り付け、引渡しを受けることができます。合意の見込
みがない場合には、裁判所に物件引渡しの申し立てをすることになります。

買受人は、同じ地方裁判所での執行裁判所に、債務者や占有者に対して不動産を買受人に引き渡すことを命じる「引渡し
命令」を発することを、申し立てることができますが、これには別途費用負担を強いられます。


執行裁判所より引き渡し命令がだされ、その引渡し命令に執行文の付与を受けることではじめて不動産の引渡しが現実
のものとなります。執行官が同行して占有者に退去を要求し、強制的に実行することになります。
民間の不動産売買との違いが明確になるところです。裁判所(国家権力)の強制力が十分に働く場面であります。


競売物件の入札に参加するためには、希望する不動産の相場を把握して入札価格を設定します。人気の度合いと需要の
強弱を推測することが重要でありますが、自分の要求度合い、好み度合いが入札価格にもっとも反映します。

占有している物件であれば、リスクの予測もあわせて計算、計画して裁判所から案内される物件明細書、現況調査報告書
、評価書などを参考にして目と足を徹底的に使って吟味、検討すべきと思います。
                                       




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競売物件に興味がある方はお気軽にご相談ください。
代行・代理もお受けします。

大阪地方裁判所の不動産競売物件のホームページ
をご覧下さい。

気になる物件がありましたら、TEL・FAX・メール
などでお気軽にお問い合わせください。


 活         動 方         法 コ     メ    ン    ト
 1.問い合わせ TEL・メール・FAX アザマ住研に連絡
 2.意向の確認と話し合い 面談 意向を明確にするまで議論する
 3.諸費用とローンの検討 面談 物件選択で総費用とリスクを算定する
 4.物件調査 物件明細書を参考に調査 物件状況と都市計画、権利関係の調査
 5.方針・計画を決定(入札価格) 面談 意思確認と決断
 6.入札(保証金納付) 同行又は代理 裁判所執行部
 7.開札 同行又は代理 報告
 8.売却許可決定 報告 連絡
 9.資金繰りの相談 面談 印鑑証明書や住民票が必要
10.代金納付 相談 資金収集して収納機関に収める
11.登記手続き 相談 裁判所書記官の嘱託登記
12.引渡し 物件確認と引渡し キーを受け取る(新たに取り替える)
13.占有者のいる物件は立ち退き交渉 アザマ住研 方針と立ち退き料の相談
14.執行裁判所へ申し立て 同行又は代理 費用を支払って待機する
15.引渡し 同行 リホームなどアザマ住研と相談


手数料と費用


項     目 金       額 備        考
調査・代行手数料 5万円~10万円 相談の上合意の節は代行受託契約の時。落札
の可否に関係なく一律にいただきます
落札・購入手数料 価格の3%+6万+消費税(一般の売買
仲介手数料相当額)
売却が決定し代金を納付後、移転登記が完了
したとき
引渡し交渉手数料 内容状況を検討、相談の上決定します 占有物件でなければかかりません。6ヶ月の猶予
を了承すれば、手間はかからず印紙代で済みます
その他の費用 印紙代・登録免許税・執行官手数料
などは物件の価格、状況で異なります
ローン利用の場合は別に保証料・手数料、抵当権
設定の登録免許税や司法書士報酬が必要です


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