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| 13 | 居住のために中古のマンションや戸建を売買するおりによく出てくる責任問題です。特定物となる不動産の売買契約において、その不動産に隠れた瑕疵があったとき、不動産の売主が負う責任のことを瑕疵担保責任といいます。隠れた瑕疵とは買主が取引において一般的に必要とされる注意をしても発見できないような欠陥、キズなどのことをいい、買主は知らなかったことになります。例えば、中古住宅を売買契約した後に雨漏りが発生、発見し、その原因が契約当時、すでに存在していた屋根や壁の欠陥であった場合、売主は瑕疵担保責任を負うことになり、買主は損害賠償を請求することができ、大きな瑕疵の場合は契約を解除することもできます。契約当時、買主はその瑕疵を発見、知っていて了解の上契約した場合なら売主の瑕疵担保責任は起こってきません。屋根や壁の欠陥を物理的瑕疵といわれますが他に、建築基準法に適合しない法律的瑕疵や売買住宅内での自殺など、忌み嫌う出来事の心理的瑕疵などがあります。仲介業者が委託を受けて中古住宅の媒介業務をするときは、徹底した調査のもと、知りえた事実関係を売買当事者に正確に知らしめ理解を深める必要があります。 | |
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| 12 | 住宅、倉庫、マンションなどの建物を建築する土地のことを敷地と言います。分譲マンションのような区分所有建物について、専有部分の持ち主が持っている土地に関する権利のことを敷地利用権といわれ、所有権、地上権、賃借権があります。以前は一棟のマンション及び区画された専有部分とその敷地を利用する権利は、それぞれ独立して売買、登記事務がおこなわれていました。又、法務局（登記所）では区分所有された専有部分の移転、抵当権設定などを建物登記簿に記録するときは、土地の登記簿にも共有持分の変動を記録することになっていました。そのため、戸数の多いマンションでは土地登記簿の記載が膨大となり事務が煩雑になり、記載ミスなどが頻繁に起こるようになっていたようです。そこで、区分所有法や不動産登記法などを改正して権利の変動にともなう登記手続きを簡略にできる「敷地利用権と専有部分の一体化」が導入され、登記事務が簡略に実施できるようになったしだいです。今では、専有部分と敷地利用権は一緒に売買され、建物登記簿のみの記載で登記が完了、土地登記簿への記載は不要となったことで登記所での各種申請や閲覧、交付が容易にできるようになっています。 | |
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| 11 | 発音は同じですが、まったく異なっています。 “物件”“物権”の語句は、不動産について話しするときや売買、賃貸、競売などによく使用される言葉なので混同して使われることがあります。人ではない物品や商品など、物そのものをさして物件と言われます。競売する家具や絵画を動産物件、ある土地建物を特定して不動産物件と言われているように。一方、物権は、ある物を直接支配し、自分で利益を取ることのできる権利のことで、所有権が代表的な物権になります。所有権や地上権を用益物権、抵当権や質権を担保物権と言われ民法によって作られた財産権の一つ（他に債権、知的財産権なども財産権です）と言えます。動産・不動産の流通、権利の設定・移動などで活用されています。A土地を指定して「私はある人に資金を融資するのでA物件に抵当権（担保物権）を設定してもらうことにしている」などと使われます。 | |
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| 10 | 不動産業者は、土地を仕入れ加工して販売します。建売業者は土地と共に住宅を建築、付加価値を高めて事業経営を行います。新築住宅を建築しながら、あるいは、完成した住宅を販売する場合を建売住宅と呼ばれ、折込チラシなどの広告でよく見かけます。土地と建物をセットにした価額で売ることになります。一方、ひとまずは土地のみを売買し、あとで住宅を建てる方法で事業を行うことも多く見られます。土地の売買契約の締結後一定期間内に住宅の請負契約を、あらかじめ特定された建設会社と締結することを条件とした契約になります。契約後、3ヶ月以内に建築請負契約を締結できないときは土地の契約は解除となり、白紙に戻され、支払い済みの金銭は全て買主に戻す、と約束する土地売買のことを建築条件付土地売買と呼んでいます。 | |
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| 9 | 正面と横側（側面）に道路か通路のある土地のことを角地とされます。この定義ずけは都市計画や建築関係の法律で角地に該当するかしないかで建築規制が異なることから重要になります。角地と認定されると建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であります“建ぺい率”が通常の率に10％加算され、建築面積を大きくすることが可能となります。100㎡の敷地で建ぺい率60％の指定地域での角地は70％となり、土地が有効に使われることにより売買相場もアップされます。建物が存在する角地の利点として、2面が道路に接し外側に開放されているので通気性がよく、日照採光が取りやすい。ただし、地域の風向き特性や物件周辺の建物の位置や規模を念頭に入れてのことですが・・・。道路巾にもよりますが、角地は車庫スペースがとりやすく、車の出入りが容易になる建築ができやすい。東西南北を直角、用途を居住としてみるとき東南角、南西角、北東角、北西角の順に需要の大小があるように思います。朝日と日中の日当たりは好まれ、西日と日陰は敬遠され、冬暖かく夏涼しい東南西方向は希望者が多く販売価格に反映されます。太陽日射を拒否する方もいますが大多数の方は日当たりと採光を優先して物件を探しているようです。角地選びのポイントは角地そのものよりも取り巻く状況、環境の評価診断の巧拙ではないでしょうか？ | |
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| 8 | 建物を建築するとき、役所に建築確認申請をします。役所（特定行政庁）が受理確認すると建物を建築することになりますが、床面積を計算するために、壁の中心線を想定してその中心線に囲まれた床面積をはかります。柱と壁の半分位が面積に含まれることになります。この面積算出を壁心による計算と呼びます。建築基準法で明記され、戸建住宅やマンションの設計・建築、各種広告媒体の表示などは壁心で表示されています。次に、住宅を売買又は賃借して居住する折、家具や電化製品を配置するために寸法をとりますが、壁や柱の内側を測って使用することになります。この内側の床面積を内法と呼びます。建物の平面や延べ面積などは壁心で計算して造作し売買の対象となりますが、購入者は権利を保全するために登記します。登記のための床面積の計算は、柱や壁を除いた範囲の内側の床面積で申請し、登記簿に記入されます。内法で表示された登記簿面積は壁心面積よりも少ないことになります。不動産取引での減税制度の一つ、「住宅ローン控除」をうける要件としてマンションの床面積が登記面積５０㎡以上となっていることで、壁心で面積表示された広告が５０～５５㎡のマンションの場合、登記面積が５０㎡未満になる可能性が想定されます。住宅ローン控除が適用されなくなりますので床面積の表示の仕方には「壁心」と「内法」の二通りあることに留意して広告物をチェックするようにしましょう。 | |
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| 7 | 隣接の土地所有者から一部分の土地を借りるか、買取れるかを相談されてはいかがですか。利用できる土地の増加で建替えが可能になることもありますが・・・。登記所で土地についての図面を閲覧すると、縦横斜めの線で画かれた地図があります。この地図から探したい土地の位置や形状を調べますが、該当する土地に道路がどのように設置・構築され、あるいは人が通行している道かどうかまでは判然としません。一筆、二筆として地積（大きさ）、形状、地目が公示されていますが現実の状況を把握するには登記所（法務局）所在の地図、測量図や役所にある図面、許認可書類と現場を照合しながら確認するもの。私道とは公共機関（国、県、市）でない個人または法人などが所有する土地のことを言い、該当する土地の一部分が道路の敷地になっているとき、その私道の敷地部分を私道負担と呼んでいます。道路の中心線より手前の二分の一を負担していることが多く見られますが、対面が水路や利害関係によって私道全体を負担するときもあります。また、角地の設置も多くの敷地をあてがわれているようです。土地を売買するときは、私道の有無、負担部分の大きさ、負担部分を差し引いた残敷地を基準にした建築可能面積と間取りを想像することが、自分にあった物件に出会えるものとおもいます。 | |
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| 6 | 一年間にどれほどの儲けが推定され、数字計算されている不動産を収益物件と呼んでいます。個々の不動産によって実質利回り、利益予想は違ってきます。３階建ての賃貸住宅で９件の貸室のあるマンションを想定すると。一件当たり賃料７万円×９件×１２ヶ月＝７５６万円が一年間の収益になり、この物件を５０００万円で購入すれば７５６万円÷５０００万円×１００＝１５．１２％の粗利益となり、広告等で“年利回り１５％以上の高利回り物件”と宣伝されます。実際は数個の空室があっても満室を想定して計算しているようです。実質利回りを把握するには個別に検討・調査して予測をたてることが必要です。年間の収入は100％の満室状態での計算なので現在の空室状態と今後の予想から空室率を２割と設定します、６０５万円が年間収入。経費として、初期投入費で仲介手数料・登記費用・ローン関係費用・不動産取得税など。毎年掛かる費用で固定資産税・都市計画税、維持管理費、管理手数料などが予想されます。以上のことから、空室率と経費の合計を３割と仮定すると残り７割の５２９万円が実質的な利益になり、５２９万円÷５０００万円×１００＝１０．５８％の利回りとなります。個別具体的に計画することから実質予想利回りが出現します。 | |
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| 5 | 抵当権は貸し金などの債権を保全する目的のための担保物権で、不動産取引でもっとも多く活用されています。ある物件を購入するために不動産登記簿を見ると、ほとんどの登記簿に抵当権の文字が記載されています。物件の所有者は物件を担保にして融資を受けたことが分かります。また、ローンの融資を受けて物件を購入するときは、融資実行と引き換えに抵当権を設定することになります。お金を借りて物件を購入した債務者のことを抵当権設定者と言い、資金を融資する債権者のことを抵当権者と呼ばれます。もっとも当事者間での保証委託契約により保証会社が抵当権者となっていることが多いですが・・。一方、借り手の債務のために第三者が物件を提供して抵当権を設定するケースもあります。この担保提供者のことを物上保証人と呼ばれます。この場合、抵当権の設定契約は貸主と借主の金銭消費貸借契約とは別の、債権者と物上保証人との独立した契約になります。もし、ローンの支払いが滞納され債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付し、その競売代金を債権の弁済に当てることになります。しかも、抵当権設定者が破産や民事再生などの倒産手続きが開始されたときでも、他の債権者より優先的に弁済が受けられる“別除権”が発揮される強力な権利となります。不動産をローンで購入する場合はくれぐれも、肝に銘じて売買に取り組むべきとかんがえます。 | |
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| 4 | 不動産の売主が業者の場合に、業者の事務所でない場所での売買契約など、いったん成立した契約を一定期間に限って取り消すことができる制度のことをクーリングオフといいます。個人が売主・個人が買主としての取引態様でなく、あくまでも業者が売主・個人が買主の取引態様が前提となっています。業者の事務所での申込みや契約には適用されませんが、事務所以外の場所での不動産の購入申込みや契約は８日間に限り、無条件で申込みの撤回や契約の解除ができます。ある物件を内覧した購入予定者は喫茶店において物件の説明を聞き、売主である業者に１０万円の申込金をそえて購入を申込んだケースでは、８日以内であればいつでも申込みを撤回でき１０万円は返還されます。クーリングオフにより解除された場合、受領した申込金や手付金、中間金など無条件で全額返還されることになります。ただし、業者が書面によりクーリングオフ制度を説明して買主に伝えた日から８日を経過したときは解除できなくなり、また代金を全額支払って権利が移転したときも解除することはできません。事務所以外の場所のうち、買主の自宅や勤務先での申込みや契約締結を、買主みずから申し出た結果の申込みや契約は適用除外されて有効な行為となり、解除することが難しくなりますので注意してください。 | |
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| 3 | 国土交通省が毎年3月下旬に発表するある地点の土地価格のことを公示地価といいます。地価公示法により日本全国で選定された土地（標準地）について、毎年１月１日を基準日として評価し、公表することが地価公示になります。不動産鑑定士がおもに鑑定評価した標準地の価格を国土交通省の土地鑑定委員会が判定して公示されます。国や公共団体が用地を買収するときの取得価格の算定基準になることや一般の土地取引価格の指標となることが期待されます。土地の特徴として、所在場所や形状が違い、間口・奥行きも違います。土地の上に建物が建つと日照、通風が影響され、道路の接し方や都市計画での地域地区の指定などを考えますと、一つとして同じ土地はないようであります。一般の土地取引や公用地取得のために最寄の公示地価標準地を参考にして、個別案件の土地について修正を加え、適正に取引されるよう運用したいものです。 参考・土地の価格 | |
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| 2 | 売買契約をするときに買主が売主に支払う金銭のことを手付金と言い、中間金は契約をした後、物件引渡しまでに支払う金銭のことで「内金」とも言われます。決済・取引日に支払われる売買金額から中間金を差し引いて支払うことになる残金を決済金と言います。手付金を売買代金に充当する約束がされているときは中間金に手付金を加えた金銭を引いた残金が決済金となります。取引日とは代金決済金と物件が交換される日のことで、代金決済と同時に物件の所有権が買主に移転します。通常は鍵を受け取り物件引渡しも同時に行います。買主がローン融資をうけて売買代金を支払う関係上、融資する金融機関の店舗において決済しますが、取引方法や売主の事情によっては物件現地や法務局において取引、決済することもあります。この手付金、中間金、決済金は家や土地を借りる場合にする賃貸借契約や住宅の建築を依頼するときの請負契約にも使用されています。 | |
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| 1 | 宅地建物取引業者、略して宅建業者に都道府県の知事が免許を与えるとき、知事免許何番何号の何何業者となります。本店や支店、営業所や事務所など、業務を行うところが一つの県内のみにあるとき知事免許になります。大臣免許は二つ以上の府県に営業所などがあって業務を行うとき国土交通大臣何番何号何何業者となります。例えば、大阪市に本店営業部があり高槻市と茨木市の営業所３地点で業務をするときでも大阪府のみの営業所であるかぎりは知事免許になります。高槻市に営業所があり、京都府向日市に営業所を出店するときは大臣免許が必要になってきます。会社の規模や営業年数とは直接の関係はありません。 | |
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