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| 13 | かなりの期間、夫婦、親子生活をされているようでしたら、大家さんも解約を主張しないだろうとおもいます。たとえ、法律上の婚姻でなく、相続人とされていなくとも事実上、夫婦関係があると、そのまま住み続けることができるとおもわれます。ただし、家賃滞納その他、賃貸借契約に違反したときは退去請求されることがあります。できることなら、大家さんと話し合われて借家人の名義を変更されるのがよいのですが、現状での賃貸借は亡き夫の借家権を相続された方に受け継がれることがありえることから、大家さんと相続人とで合意により解約することもあり、その場合は同時に、新たなる契約をすることも考えられます。万一、大家さんと相続人とが合意のもとで契約を解除し退去を求められることがあったとしても、今現在の居住権や同居人としての占有使用権が認められて居住し続けられるのではないかとおもいます。最近の事例では、婚姻届のない、いわゆる、内縁の妻は法律婚の妻と変わらない保護を受けるケースが多くなっているようです。遺族厚生年金や労働災害による遺族年金を受給する対象者になっていますし、借家での居住権も法律婚と遜色のない取り扱いが見受けられます。家賃を滞りなく支払っていれば安心して居住できるとおもいます。 | |
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| 12 | 賃貸借契約の上で店舗の貸借を主として表記されていたとしても、現実に生活し、継続して居住の用に使用していれば借家権があるとおもわれます。店舗だけの貸借とは取り扱いが異なりますが、店舗と住まいを兼用して使用している場合は借地借家法が適用されるものとされ、解約して明け渡しを求めるためには大家さんにとっての「正当な事由」が必要とされています。いまの借家人が住み続けるよりも大家さんが使用することが人倫にかない、どなたが考えても理にかなっているようなケース、例えば、破産されて住む所が他にない、病がひどく介護する施設がないなどがその正当な事由になるようにおもいます。平成4年7月以後の賃貸借契約では大家さん側の言い分が大きくなっていますが平成2年の契約はそれまでの法律が適用されますので、よほどの事情（家賃の滞納があまりにひどい情況や危険な使用、暴力団事務所に使うなど）がないかぎり解約されたり退去をせめられることはありません。賃料を支払っていれば解除されることはないとおもいますが、今後、店舗を開店することがないときは解約条件や引越しにともなう費用、賠償金などを大家さんと相談しながら将来を考えることも選択肢になるとおもいますが・・・。 | |
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| 11 | たとえ3ヶ月の滞納があったとしても、昨年までの15年間を貸主と賃借人の関係が良かったものと推測すると解除（解約）して貸主が住み移ることは難しいようにおもいます。今までの実績からして、今年になっての度重なる滞納には相当の事情があるように思えますし、深刻な出来事が生じてのことかもしれません。面会の機会をもたれて腹蔵なく話し合われてはどうでしょうか。話し合う中でローンの支払いが困難で、生活が成り立っていかない事情や損害の内容を説明することで、解約して自己が住むための「正当な理由」の理解が得られるかも分かりません。理解されたとしても事実上、引越しや次の住居の費用が用意できないことも予想されます。いくらの負担で引渡しまで進められるかは貸主の判断になります。調停や裁判も一方法ですが、話し合い決着よりも費用はかさむようにおもいます。賃貸借契約をすると賃借人には住む権利、貸主には家賃を受ける権利があり、互いに平等の立場での契約であるはずですが、居住する権利の借家権は特別に保護されているようなので、権利とたてまえばかりを主張してもおもうようにはならないものです。 | |
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| 10 | 人頼みのまえに、実際のところはどのようになっているかを調べることです。ただし、ご自分で出来る方と見越してのことですが。調査して事実関係を調べ上げ、状況が見えてくることで相談するべきかどうか、する場合はどなたにするかも決めやすくなるのでは。まして、不動産についての相談や依頼ごとは利害関係が複雑に絡み合っていることが多く、相談や仲介依頼には実態調査、事実関係の把握が最も重要になります。遺産資料を徹底的に調べて借地権の関係資料を探し、人と物件に関係する資料や意味のよく分からないものを一まとめにして保管します。そして、物件を特定するために最寄の登記所と市町村役場で資料を収集、現地で照合、確認され、資料をもとにして関係者の確認、面会（底地の所有者、倉庫の所有者・賃借人・転借人など）と進みます。父親の代での人間関係や利害の内容が表面化されて過去から現在までのいきさつが分かってきます。実態を把握できた段階で相談すべきか、ひとまず現状のまま様子を見ているかなど、今後の方向付けによりますが土地の借地権（地上権・賃借権）は積極財産で相続税の対象になり、路線価や借地権割合などの調査作業を考えますと税理士さんに問い合わせてみてはいかがでしょうか。 |
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| 9 | 期間を限定して賃貸する定期借家制度が利用できます。何年何月何日から何年何月何日までの間だけにかぎり賃貸借契約をします。借入の期間、家賃・保証金・礼金などの条件を書面に記載して契約するとともに、決められた期間の満了により賃貸借契約は終了することを明記し、更新しない旨を契約書にうたうことが定期賃貸借では必要になります。その上、借主が更新しないことの説明を受け、納得、了解の下で契約書に署名捺印することが必須になります。従来から行われている普通賃貸借では当初、期間を定めて賃貸借契約をしますが期間の終了で借主に解約の意思の無いとき、よほどの事情がある場合を除き自動更新される可能性を考えますと、今回の転勤中の賃貸は普通賃貸借ではなく、定期賃貸借を進めたいところです。期間を限定しての定期賃貸借は相当に厳密な取り決めと借主の充分な了解意思の確認が大切になりますので経験豊富な不動産業者に仲介依頼されることが安全につながるものと思います。 | |
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| 8 | マンションの共用部分の維持、簡易な修理、清掃などを実施するため、所有者が負担する費用のことを管理費とされています。中古マンションの売買では物件に掛かる固定資産税や管理費・修繕積立金などは、代金の決済時（支払い時）に精算することが多いようです。物件の引渡しが決済と同時に行われるときは同日から購入者が負担し、前日までの費用は売主が負担します。物件の引渡しが決済日ではなく後日に約束されている場合は、その日を基準に負担することになります。お金の入出金の管理、支払いは管理組合が主体となって運営・管理されますが、ほとんどのマンションでは管理会社がその業務を代行することにより、管理費金額、滞納の状況、入出金明細などが把握されています。銀行での決済、精算のおりに何らかの計算ミスか売主さんの過失による入金遅れなどが今回の請求原因となっているかもしれません。管理会社（管理会社がない場合は管理組合か理事長）に問い合わせてみましょう。又は仲介業者の仲立ちで購入した場合は仲介業者にも確認してみましょう。 | |
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| 7 | 店舗を借りて商売をする。400万円の投資で自信があるようでしたら実行すればよいと思います。賃料とのバランスで保証金を決めるようですので半額に下げてもらえるようでしたら月払いの賃料をいくらアップするか、相談します。解約時の返金額も気になりますが、借りる方の立場では、返金が多い方がよいのですが、約束した金額が戻るかどうかは分かりません。貸主が倒産すれば簡単には戻ってきません。又、借りた物件に抵当権がついていた場合、家主さんの借金の担保になっている状態で、もしも、借金が返済できないときは競売となり、持ち主が換わることになります。この場合、賃貸契約をした前家主さんには保証金の返還を請求できますが、新家主さんには返還義務はなく、事実上、返還金の回収は不可能でしょう。泣き寝入りで店舗を明け渡すことになります。契約前には物件に抵当権がついているかどうかを確認することです。ほとんどの物件についていますので、その場合極力、保証金の減額を請求して少しでも危険負担を小さくして賃貸借契約されたらいかがでしょうか。 | |
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| 6 | 生活音の揉め事は訴訟や喧嘩ごしでは解決しないと思います。真実、辛さを訴えることが良策では。上階の方に丁寧に音の低減を申し入れたらいかがでしょうか。時と回を重ねても変わらないようでしたら、管理組合と管理会社に相談されたし。明らかな騒音を確認できる空港周辺や幹線道路の沿道などは法律や条例などによって指定され、また、規制されて一般市民が周知しているものとされます。一般に知られていると予想しても、宅建業者は売買契約を締結する前に騒音がすること、音の程度、時間帯などについて文書に記載し、説明する義務があります。購入予定者は大切な情報を業者から受け、購入意思形成の参考にします。不動産売買で契約する前に書面にして、相手方の前面で説明する事柄を重要事項と呼ばれ宅建業者にはもっとも重要な業務になります。しかし、指定や規制が無く、調査しにくい赤ちゃんの泣き音、子供の遊ぶ音、音楽・楽器音、ペットの鳴き声、風や気流の摩擦音などは業者にとっても確認出来ず、重要事項として説明しないで契約に進むことになります。もっとも、少し注意すれば近所の方や管理員さんから上階の音がやかましいと、知り得たなら、そして、購入者がその事実を業者から説明されていたなら、そのマンションを購入しなかっただろうとの騒音の場合なら重要事項または、重要なこととして文書にし、説明することが必要になります。それが購入者にとっても宅建業者にとっても良い事で紛争防止につながります。マンション契約時の仲介業者の対応と貴殿の感情が今後を左右するのでは・・・。 | |
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| 5 | 管理の良し悪しでマンションの全体評価は違ってきます。美観や耐用年数も影響されます。分譲マンションの一個の住戸を売買すると、購入者は専有面積何㎡の区分所有者となります。専有面積として表示された住戸は専有部分と呼ばれる実際に居住するスペースのこと。専有部分以外は共用部分と呼ばれて購入者が共同で利用できるところで、ローカ、階段、エレベーターなど所有者または、居住者全員が管理規約や使用細則など一定のルールに則して利用されます。各所有者は専有部分の住戸内部は自由に利用し、他人に貸したり使用させたり、売却するなどを単独で行うことができ、使用年数の経過による改装や補修などは、所有者が自由に実施し、また、しないこともできます。しかし、共用部分については利用の頻度や年数に応じた適切な維持管理が必要で補修や修繕が施されることになります。よく使うエレベーターや通路、ベランダの点検、修繕、塗装など。給排水施設、配管設備、建物外壁なども工事施工対象の共用部分であります。管理が充分でないマンションは劣化が早くなりスラム化をまねいて不動産評価が下がってきます。マンションの良好な管理は所有者全員の団体である管理組合の話し合いと団結、管理会社の選定と監督、管理費・修繕積立金の適正な予算化と実施など・・・。よりよいマンションライフのために充実した管理を志向したいものです。 | |
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| 4 | 店舗を借りるときは賃貸借契約を締結しますが、居住用建物の賃貸借のように借りる方が保護されるような規定はありません。契約に始まり契約で終わる、と言ってもよいのでは。住居兼用の店舗の場合は用途の割合によって居住用と見なされることもありますが、専用店舗では契約そのものが将来を拘束します。契約するには利害関係にある人や権利義務の当事者を確認することから始め、登記簿で物件属性を調べます。貸主は登記簿と同じか、異なる場合は賃貸の権能があるか、また、代理権を持っているかなどを確認します。店内造作の権利関係も理解すべく平面図などで造作を表示して特定し、誰から購入するか、貸主は造作譲渡を知っているかどうかなど確認と交渉が必要になります。「造作権利金」は聞きなれませんが、カウンター・鉄板・備品・空調電気設備などの売買が貸主さん了解済みとしたもの、と理解すれば造作権利金として契約書に書き入れてもよいのでは。５００万円の価値があると判断すればそれでよいし、高いと思えば交渉すべし。権利関係が胡散臭いと感じたら造作譲渡や権利売買が発生しない方法の賃貸借を検討され、交渉できればよいと思います。どちらにしても、具体的で思い違いのおこらない契約書を作成されるよう期待します。 | |
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| 3 | 住宅の売買は申込と承諾の意思のみで行われます。借主の同意は必要ありません。しかし、住宅を購入して貸主となり、お付き合いが始まることから、丁寧にご挨拶をしておくべきとおもいます。同僚と借主の３者が一同に会して相談すべきです。賃貸借の契約書を読み合わせ解釈と理解を確認し、違いを感じることがあれば譲歩して修正します。解釈と理解が合致していれば、次に進みやすくなります。借主と予定の新所有者とで今まで通りの条件を踏襲するか、新たな契約をするかは話し合いで決まります。借主が今まで通りの条件を固持すれば、現状のまま購入するかどうかを同僚と決めることになります。少しでも借主にとって有利であれば、今の契約は解約して新契約を結べるでしょう。保証金・家賃を設定するうえでの注意として、保証金や敷金からの解約時敷き引きが多すぎて家主が負ける裁判があります。保証金50万円、敷き引き40万円で借主への返金10万円など。もし、このような条件の契約でしたら敷き引きを2,3割にして家賃をいくらか増額し5年間賃貸関係が続行するとして計算し、なをも借主有利となれば新たな契約ができるかもしれません。 | |
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| 2 | 宅建業者が仲介していれば、即座に通知しましょう。仲介業者は売主又は売主の仲介業者に連絡して善処してくれるとおもいます。中古住宅の売買では売主居住中の内見で売買することが多く、住宅の引渡しまで壁側の損傷が分からないことがあります。もし売主自身が知りながら（悪意と言います）売っていればタチのわるい行為として賠償の請求ができそうですが、知らなかった、気がつかなかったなどを言われる場合は方法がありません。建築後２０年以上経過する中古住宅の売買では「売主は瑕疵担保責任を負担しない」の条項を入れて、契約後、見えなかったところの傷(瑕疵）が判明しても売主は補修や費用の負担をしないようになっています。瑕疵担保‘無責任条項’がなく、しかも、ネズミ穴が相当に大きければ、おおいに主張すべきとおもいます。 | |
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| 1 | ケースにより戻るときと戻らないときがあります。契約して居住する気持ちで８万円を支払ったのであれば戻らないと思いますが、借りる意思まではなくて少しのあいだ検討するため、物件をとめてもらうつもりでの支払いなら返金されるでしょう。一般的に申込金は返り、手付金は返金されませんが、支払った際の領収書の文字（申込金・手付金）よりも支払い時の状況と当事者の意思がどうであったかにより８万円の行き先がきまってくると思います。自分の意思と相手方への迷惑度を考慮してご検討ください。 | |
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