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39		無断での利用は他人の所有物（土地）と所有権を侵している状態で、当然ダメなもの。不法なことになるのでは。一つか複数の隣接土地所有者の承諾をもらうことが先決ではないでしょうか。以前から慣習的にその敷地(通路）を多数の人達が利用している状況下でしたら、好意的に黙認されていることで、あらためて申し出る必要はないかもしれませんが、自分だけが通行に利用していると思えるようでしたら、今後のお付き合いのうえからでもお願いかたがた相談されるべきです。道路状況と人間関係によっては好意的に無償で通行させてもらうこともありますが、使用料を支払うこともあります。使用料が発生する場合はいろいろな約束の形態があるようです。比較的低額な使用料の支払い、または、無償で通行できることにする契約を使用貸借契約、当事者の権利義務が明確になる賃貸借契約、通行地役権の設定のための契約などがあり、土地の権利を保有する方と相談され、通行する必要性の大きさと比較考量して決められたらいかがでしょうか。支払いのともなう契約でしたら半年か一年単位の支払い、振込みか持参払いの方法、通行しなくなったときの措置などを約束（契約）されることが考えられます。約束を書面にするか口頭かは相談の結果になるとおもいます。
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38		早々に面談して催促すべきです。時がたてばたつほどにコミニケーションが難しくなります。2ヶ月入金がないのはそれなりに理由があるはず。話を聞くと同時に支払いのないことでいかにダメージがあり困難を来たすかを説明することです。一見、貸し手が社会的、経済的に優位に思われがちですが、どっこい、逆の場合も多く見られます。自由主義経済下での売買や賃貸は元来、自由に行われ当事者は平等が原則です。それに約束事には権利と義務がともない、履行義務と責任が平等にかされます。マンションを借りて使用する対価に家賃を支払うのは自由と平等の延長線の事柄ではないでしょうか。一に面談、二に催促、事情ありで支払い猶予した後、約束が実行されなかったなら手紙を併用して催促しましょう。内容証明郵便を利用して情況と回収努力の証を確保して将来のやり取りに備えます。たびたびの催告にも誠意ある対応がうかがえないようでしたら賃貸借契約の解除と遅延損害金の請求を配達証明付きの内容証明郵便で通知するべきかとおもいます。しかし、大家さんと賃借人との賃貸借条件の変更を含む情熱的話し合いで信頼関係が構築され、今後の趨勢を左右されるようなことがあるやもしれません・・・。
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37		早々にお隣の方に面会されて、音によって目を覚ます状況を説明されることです。時間が経過しての苦情は受け入れられたものと自己中心的におもい、迷惑をかえりみないことがあります。ここは勇気をだしてお願いする気もちで話すべきと思います。貴殿の態度を見て意外と素直に謝り、音を低くして戸外に漏れなくしたり、イヤホーンで聞いたりしてそれなりの対応をしてくれるかもしれません。要は直ぐ行動することと思います。面会していないとは、引越のときの挨拶もしていなかったようで、この際、挨拶を兼ねて、てみやげを持参して面談すればよいかも分かりません。あくまでも話し合いが大切です。近隣の騒音問題ほどこじれると厄介なことはなく、収まりがつかなくなります。第3者の仲裁や裁判（調停）でも円満な解決は望めないでしょう。喧嘩ごしの言葉や態度を控え、やさしく、ソフトに伺って面談されることをすすめます。
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36		常識的には解約できると思います。普通、古家付きの土地売買では公簿取引を条件として契約を行っているようです。その場合、仮に公簿と実測面積が異なることがあっても契約当事者は不服を言わないことが前提になる契約をし、公簿（登記簿）面積より実測面積が少ないことが予定されています。約100�uの宅地が実測の結果94�uだったとしたら、なんとなく了解して受け入れられる範囲かとおもえますが、100�uが85�uだったなら想定外の大きさのような気がします。実際問題、対象土地が変形で、高低差があれば測量が困難であり、しかも古家の存在が重なっては、さらにむつかしくなります。仲介業者が媒介する契約でしたら重要事項説明や契約書面に誤差を想定し、納得できる限度を表示するべきものです。「登記簿面積を計測した結果、85�uを限度として売主、買主は了承するものとし、計測結果が85�u未満の場合は契約後6ヶ月以内に限り買主は契約を解除することが出来る」などを記入します。契約内容と購入する目的によりますが、4.5年先に予定する建築物の面積、構造など達成できないほどの土地面積の減少だと想像されるものなら解約に応じてくれるのではないかと思いますが・・・。
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35		アスベストは繊維質の物質が固まったような石のことで、紡ぐことが出来る物といわれています。アスベスト（石綿）が破砕したときの粉塵が人体に吸収され健康障害を惹き起こしているようです。アスベストは引っ張り力、熱絶縁性が強く保温材、断熱材としてよく使われていました。セメントなどと混ぜ、吹き付けて利用することもあります。マンションでは壁、天井板、配水管の被膜などに使われ、各住戸で専用に使用しているバルコニーの隣家との仕切りスレート板（緊急避難のときに破壊して脱出する）にも使われているようです。35年前に建築した施工会社か設計会社に問い合わせるか、管理会社にたずねることがもっともよいとおもいますが、設計図や仕様書などと最近までの修繕履歴は直接の申込みでは照会されないかもしれません。不動産を仲介する宅建業者を通じて調査すればかなりの詳細を知ることが出来ます。ただし、マンションによっては管理会社に委託することのない自主管理の結果、資料管理が充分できず工事明細が分からないこともあります。気になるようでしたら、より具体的に質問、調査し、見て歩くことです。それなりに確認できたのちは購入するかしないか、ご自分の感情と勘定で判断されるとよいのでは・・・。
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34		あきらかに説明不足、説明違反とおもえるなら解約請求されたらいかがでしょうか。道路の巾は不動産を購入する選択肢の中でも特に重要なことです。測る位置で約5ｍの場所もあったようですが他の場所ではそれ以下の寸法。敷地が接した道路で一方の端の道路巾と他方の端の道路巾で数センチから30センチぐらい誤差のある道路はときどき見かけますが、60〜100�pの違いのある道路巾ともなると「約5ｍ」の説明だけでは当を得ない的外れのことと思われます。業者は当初から左右の端と中二箇所ほどはメジャーで測り、違いのあることや寸法、誤差などを説明する必要があります。購入者はその違いを確認し、物件評価のうえ購入するかどうかを決めるわけです。このケースは説明した業者に責任を問えることになりますが、解約して白紙に戻せるかは売主さんとの話し合いによります。契約の手続きがどの段階にあるのかで解約の有無と請求方法が違ってくるとおもいます。物件そのものが気に入っており、支障のない生活ができるものならいくらかの慰謝料を請求して和解するのも悪くないとおもいます。その場合、仲介業者が交渉相手になります。
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33		初めての引越、たびたびの引越、ともに不安はつきものです。知らない地域ではなおさらのことと思います。今までの社宅生活での毎日の動きや人間関係と異なる未知の生活への不安が起こってのことでしょう。不安になることで特に感じるのは隣近所や自治会との接し方、コミニケーションで悩むことが多く、苦労してのマイホーム購入、新生活にもかかわらず、思わしくない対人関係で孤独を強いられることがあるようです。住宅を選択して購入することは最重要なことですが、それに比例するぐらいに近隣の方との人間関係は大切なこと。お付き合いの良し悪しで環境はもとより、物件自身も良く見えたり悪く見えたり又、物件を選択したことを悔い、家族が不仲となり、果ては離婚、家の売却に発展することもあります。不安を少しでも解消する方法としまして、引越直前よりも数日前に隣近所への挨拶をします。てみやげ500円〜800円、向こう３軒両隣ではなく、向こう10軒横10軒後10軒か自治会単位の範囲で多数の人達に挨拶します。次に、引っ越した直後に前回と同じ方へ挨拶してまわります。誠意を込めて「よろしくお願いします」。この挨拶実行が良き近所付き合いと安定生活の“こやし”になるのではと想像したいところです。
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32		親子間や兄弟同士の売買・賃貸など、親戚でのやり取りはよく聞きますが従兄弟間の交換はすくないように思います。親戚間での取引は往往にして安すぎる価格での売買などから税務諸官庁からチェックされがちです。相場通りか約７割前後の取引では問題にならないと思われますが、極端な値段での取引はやらないほうがよいでしょう。交換も売買と同じ双務契約になりますので当事者の意思表示に始まり、互いの義務と責任が発生することになります。口頭での約束も一種の契約ですが、後々のためには何らかの文書を作成して交換意思の確認や物件内容、取引の条件・内容などを明記されることが望ましいでしょう。まったく同じ評価、同じ金額で納得されれば問題はないのですが話を詰めていくと価値判断や評価方法に違いが生じ、交換が完結しないことも予想されます。出来るなら、手数料などを支払うことを前提に専門の仲介業者あるいは、契約に精通している方に相談されて進められるのがよろしいのでは。
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31		ご心配にはおよばないと思います。一社にだけの販売を依頼したとは専任媒介、専属専任媒介のどちらかの型式で媒介契約を結ばれたものと推察します。依頼を受託した媒介業者（仲介業者）はみずからすすんでチラシや雑誌、新聞などの広告媒体を利用して宣伝し、販売活動を行うとともに、一定期間内に物件を流通機構に登録することになっています。流通機構とは、登録された物件を、他の多くの加盟業者が購入予定者に紹介することにより、売買が迅速に成立する環境を整備する目的で設立された組織です。流通機構の充実により特定の物件を多数の業者が取り扱うことになり、下見案内なども直接受託業者でない業者が実施することも多くなっています。多数の業者が案内しても、また受託業者でない業者が紹介した購入者と契約ができた場合でも売主は困ることはありません。法定された範囲内の仲介手数料を媒介契約した業者だけに支払えばよいことになっています。
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30		先月のことでしたら、まずは仲介業者に相談されたらいかがでしょう。年数が経過した連棟式住宅ではありえる事とおもいます。テラスハウスとも呼ばれて、数戸の住宅を造りますが屋根と葺きかたは一棟としての建築設備構造になるようです。雨水の排水路は各住戸の屋根先や軒先を通って端住戸の壁面に設置され、排水処理されることで、樋の排水口付近の老化損傷による災いかなと想像します。雨水の排水設備は7件が共有しておのおのが利用し、便益を受けていることになりますので他の6住戸の方はまったく無関心、無責任状態ですまないとおもわれます。部分補修ですむかどうか、工事の見積もり、費用負担など仲介業者と相談されて6住戸の方達との連絡役を依頼されたらよいのでは。もっとも、業者がこのような事態を知っていて説明しなかったか、説明し忘れていたときは仲介業者としての責任も起こりますが、７軒共有での便益と負担の配分は自己の所有であるかぎりは継続することとおもいます。
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29		二人の生活リズムに良い居宅とはなんでしょう？二人が相談して、賃借りするか購入するかの基準を探すことからはじめられたらどうでしょうか。一口に、賃貸、売買といってもどのような住宅を選ぶか、その対象は限りないほど多いもの。大きさ、価格、所在、環境、新築・中古、建物構造などなど。それに、いままで育ってきた生活環境からくる考え方や視点の違いによる物件の選び方もあり、限りなく選択肢があります。賃貸、売買ともに契約をすることで居住し、権利と義務が発生することは同じですが、お金の動きの大小と拘束が異なるようです。賃貸は初期投資が少ない傾向（そうでない物件もあります。）にあり、売買では、頭金や借入での投資が相対的に大きくなるものと思えます。住まい選びのなかで特に、お金の支払いと収入源の確保は最も重要で、選択基準の中心になるものと思いますので二人して、忌憚なく話し合われることが大切です。相談された後、合意できる事柄が少ないようでしたら、とりあえず、賃貸借を目標に探索されたらいかがでしょう。
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28		近所付き合い、特に、隣接者との関係は良いときと悪いときの違いがハッキリするようです。苦情や不服を述べるにもタイミングがあります。１年前から分かっていながら物置の移動が出来ていないのは、双方に問題があるようです。隣接の方も分かっていて移動や撤去をしないのは、あなどりを感じます。土地を侵犯されている本人も小言のような苦情だけでは、今後、解決は見込めないのでは。ではどうするか、手助けして一緒になって物置をうごかすことを提案し積極的に働きかけたらどうでしょう。間をおかずに集中的に実行する。それでも埒があかないようでしたら訴訟が考えられます。裁判所の境界確定訴訟は時間と費用がかかることもあり、今年一月から新しい制度としての「筆界特定制度」が創設されています。境界線を確定したいと望む人が法務局に申請すると、指定された「筆界特定登記官」が調査や審査を行い、境界線を特定することになります。「筆界特定書」を作成、申請人及び関係人に通知すると一件落着となりますが、承服しない方は裁判所に訴えを提起することもできます。この筆界特定制度は時間短縮、経費削減、土地家屋調査士や司法書士の活用など多くの利用が期待できそうです。一度、法務局や前記専門家に相談されたらいかがでしょうか。
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27		不安が大きいときは、止めるべきでしょう。儲け話もまれには実現することもあるようですが簡単には出来ないとおもいます。特に、不動産の取引に関わることは金額が大きくて欲得が激しく交差しますので危険がいっぱいです。バブル時代では１年に3回物件を転がして投資金額の5倍もうかった方もありました。しかも、不動産の専門業者や不動産投資家ではない人達が多くいたようです。最近では、不動産投資、収益物件の分野で損得が激しく、それなりの儲けを実現される方がおられるようですが、長屋物件を購入して3倍の利益を見積もれる取引は想像し難いことです。紹介者や関係者の信用を云々するのでなく、物件の内容を具体的に調べて、お話と情報を一つ一つ検証されたらいかがですか。多くの利益を得たいものほど、不安も大きいもの、労苦を惜しまず対応すれば3倍までもなくとも、相当の利益になるかも分かりません。破格値の物件（安すぎる、高すぎる）には“いわく因縁”がつきもの、また、詐欺まがいの取引が隠れていることが多いので厳重注意が肝要。投資するか、しないか割り切りと覚悟が拠りどころになるのでは・・・。
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26		50万円は支払わなくてよいのでは・・・。宅建業者の業務のうち媒介報酬額については建設省告示によった制限規定があります。その中で、1200万円のマンションの売買を仲介したときの報酬は、200万円×5％＝10万円、200万円×4％＝8万円、残り800万円は3％をかけて24万円。合計42万円となります（最近では各々に消費税が加算されます）。これが規定上の報酬額であり、しかも、最高限度額になります。通常は仲介を依頼するときか、遅くとも業者の媒介により売買契約が成立したときまでには報酬額を取り決めています。依頼者は、売買契約が成立したとき42万円を報酬額として業者に支払うことを約定していると、業者は依頼者に42万円を請求できます。今回、契約が成立した後の手付け解除の場合、買主の手付放棄により売主は100万円を取得することになります。売主と業者との話し合いの中で、放棄された手付金の半額を業者に支払う約束をしていると、半分の50万円は仲介業者から請求されることになりますが、規定の手数料の上限を超えることはできないとの規定もあり、42万円の支払いが限度額となります。仲介業者からの手付金の半金50万円の請求には応じなくてよいようにおもいます。
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25		20年も経過して今に至っていること自体、不自然に思います。不動産が3件存在していると、相続にともなった様々な利害関係者が現れて生前の父親との関係の清算を求めてきます。債務のない不動産であっても税金の取立ては相続人の兄弟に及び、なにもすることなく今になっているとは思えません。その都度、どなたかの兄弟が応対して何らかの処理をしたり、精算方法を相談したのではないかと考えますが・・・。兄弟3人が忌憚なく話し合われ、いままでの父親との関係や貢献度などを出し合えばいかがでしょう。価値評価や金額、数字でのやり取りは忌み嫌い、本音が把握出来ないことが多く、協議が不調になることもありますが、忍耐強く相談、協議することです。遺言が一切無い場合は法定相続人の３兄弟だけで協議し、財産の分配を決めることが出来ます。3件の不動産を評価し各人に分け、差額分を精算することや、不動産をお金に換えて配分し生前貢献度を加味するなど、いろいろな方法がありますので司法書士さんに遺産分割や相続登記について相談することを進めます。遺産分割の協議が不調で第三者の家庭裁判所に調停や審判を申し立てても相続財産の金銭評価、金銭数字換価はついてまわることで、時間、費用、手間、苦労などを考えますと、司法書士さんを交えた3兄弟での話し合いによる決着を目標に定め、進められたらいかがでしょうか。不動産を金銭換価する場合の売却や処分の相談はアザマ住研までどうぞ！
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24		マンションを購入したときの約束と異なるときは、解約できると思います。個人の買主が居住する目的で不動産を購入する場合、ローン特約を付して売買契約を結びます。つまり、「銀行融資が不可能のときは、本契約は解除することが出来る」の条項を入れて契約すると、解約することにより手付金などが返金されることになり、消費者保護がはかられています。都市銀行の融資が条件となっていれば、ノンバンクでの融資要請は拒否できますので、あわせて、解約を書面で申し入れるとよいと思います。もっとも、ノンバンクが実質的に都市銀行と遜色のない条件での融資が可能なら解約意思を保留することもありますが、購入したい気もちと融資条件を比較考量されて検討したいものです。特約条項の作成は誤解をなくし紛争を防止するため、具体的で明確な字句を利用することが各業者に要請されます。ローン不可の場合は仲介業者を通じて売主に契約の解除を連絡するか、解約の申し入れをして白紙の状態に戻すことが出来ますが、“銀行融資”や“金融会社融資”などの特定しない表現での特約条項は、関係当事者の解釈が分かれて揉める原因となり、第三者（大坂府や裁判所）に頼ることになりかねません。より具体的、より明確をモットーに約束事を取り決めることをすすめます。
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23		不動産の広告・宣伝では距離の説明にメートルと時間をつかいます。よくあるのが該当物件から最寄り駅までを時間で表示されたキャッチフレーズです。同じ物件で10分と13分では全然別の物件かと錯覚することがあります。物件に興味がわくとお客さんは自ら検証するために何回か歩くことになります。最初、信号待ち３回、駅前での自転車渋滞、不慣れな道順など結果、13分所要。2回目の歩行、さっきと違う道路を歩き、信号待ち1回だけ、結果11分。喫茶店で1時間の休憩。3回目に挑戦！視界にもなれ、歩く要領もよくなり通勤用のスピードになってくる。しかも信号待ち０回、わき目も振らず進行、10分で敢行！普通、成人男性が歩行して80メートルに１分かかるとして800メートルの距離で所要時間10分。これには、途中の混雑や信号待ち時間、一服やすみ時間などは勘定しません。やや早足のやる気満々の通勤スピードを想定してのこと。長身でコンパスの長い若者なら800メートル8分以内で歩きます。一方、老齢の方は倍の時間が必要で途中休憩も加味されると20分の歩行時間となります。歩く順路や交通状況により歩行する時間が異なりますので、ためしに２・３回、違うバリエーションで歩行されてみてはいかがですか？
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22		仲介業者とのコミニケーションがうまくできていなかったようですね。１０万円を申込み金として支払ったとしても受け取った人が仲介業者であり、そのお金が売主さんに渡っていない状況では申し込みの効果は生まれません。不動産の売買では申込みにたいして承諾があってはじめて商談が進行します。仲介業者はある物件をお客さんに紹介しますが、他の仲介業者も同じように購入希望者を探し日々、営業をしていますので自分の申込みより先に申込んでいる方がいることがあります。たえず、優先順位が競われていることになります。また、条件のついた申込み例えば、売り出し価格より安い価格の希望条件で提示する申込みより、売り出し価格と同じ値段での申し込みは当然、同じ値段の申し込みが優先されて商談が始まるものと思います。たとえ、先に申込んでいても価格条件や契約・引渡し条件に合意がみられないかぎり契約に至らないのは勿論、申し込みの効果（物件を他に売らずに優先的に交渉できる地位）も発生しません。仲介業者は刻々状況を把握して申込み人に伝達、意見し、購入作戦を協議する必要があります。仲介担当者と相談して、先順位の方が万一、破談になったおりは次順位にて売主さんと商談できるよう手配されるよう依頼することが物件を呼び戻せることにつながるかもしれません・・・。
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21		不動産を販売するときは、物件の所有者が売主となって直接に販売することが、まれにありますが、ほとんどの販売は不動産仲介業者に依頼しています。その依頼の方法の一つに媒介（仲介）があり、売主と業者間で物件販売についての手順、期間、売り出し価額などを取り決めることになります。合意することで媒介契約書を作り仲介業者は販売活動を始めます。ある期間の活動で買い手が付かない時は、値下げの合意がされ変更された販売価額は再び広告媒体に乗せられます。価額変更情報入手のあとさき、広告印刷の仕上がりスピード、インターネット掲載の速さなどによっては、ある期間、値下げ価額と以前の価額が重複して宣伝されていることがあります。たまたま、２種類の価額の広告媒体を目にしたものとおもわれます。売主と直接話し合った媒介業者（元付け業者）は物件情報を即座に宣伝し、すばやくユーザーに提供できますが、媒介業者から新情報を入手した仲介業者は一歩・二歩後れた宣伝活動となり、同じ物件でありながら異なった販売価額となって現れることもあります。値段変更はすべてが値下げとはかぎらないもので、最初の売り出し価額の反応が多すぎて値上げに転じる売主さんもおられます。不動産の選択は出会いの良い、自分にあった物件を選ぶことです。気になる物件に遭遇したときは、実物の物件を厳密に調査することが最も重要なことになります。
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20		早々、丁寧におことわりすべきです。上司の真意は測れませんが声をかけてくれた気もちに対応すべきことなので、上司が好むものを持参されてお礼の挨拶に出向くのがよろしいのでは。平成に入った当時のバブル時、資金に余力のある人達は不動産によく投資していました。別荘、市街地のマンション、土地つき戸建など値上げを見越しての投資で浮いた世相が反映され、失敗した方、成功した方悲喜こもごも、一億総不動産屋といわれていました。上司の方も時のムードの最中に購入されたものと思いますが、今では一般に販売にかけてもなかなか売れない状況で、誰彼となく周辺の人達に声をかけて購入者を探されているように想像します。奥さんが反対のようですが、ご自分の考えはいかがでしょうか？現在は賃貸住宅住まいで毎月の支払い勘定や将来を展望するものなら、発想の転換を図り、上司の所有マンションを見直されて奥さんの条件や要望を上司と交渉することも一つの選択肢になるかもしれません。ただ、実際の折衝となれば、主張するのも遠慮ぎみ、奥歯が挟まったような遣り取りで前に進まないのが現実です。交渉、契約、資金繰り、決済、引渡しの一連の推進は不動産業者が仲介することでより良くなるものとおもいます。あくまでも、選択肢ですが・・・。
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19		5年前に自宅を購入して以来、苦情を言わなかったことは、自責の念と居ずまいの悪さとで困った問題となりました。いまさら、言いにくいものと察しますが、ここは勇気をだして話し合われることを勧めます。本来なら購入時点で物件状況の説明があり、越境状態を了解されて何らかの合意があったのではと思いますが、万一、知らずに購入したとしても発見した時点での対処がなかったことを思い至ると、これもまた問題となります。この度は、過去を忘れて、これからどうするかのテーマで話し合われたらどうでしょうか。元来、敷地の所有権は地面があり、地下にもあってさらに、地上空間は上空におよび敷地の境界線を垂直に延びて行ったところの範囲になります。約２０�pが越境進入していることは、違法状態にあり所有権が侵害されていることになります。水滴の落下で敷地が侵されている“今”を明示、説明することが権利を防御するためのチャンスとなり、話が煮詰めやすい場面となるのでは。越境状態を解消してもらうか、あるいは、水滴をお隣の敷地に搬入するような改造工事を施工してもらうなどの交渉を粘り強くされたらいかがでしょうか。できることなら合意した事柄を文書化できればなおよいのですが・・・。
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18		不動産業者は折込チラシや新聞・雑誌、ネット広告などを駆使して購入者を探します。業者は販売活動の前に、販売するための手続きとして媒介契約を売主と結び、また、流通方法や宣伝方法も合意したうえで営業することになります。そのうえ、媒介契約を締結した業者は他の多くの業者に対しても販売の協力を依頼することがあります。これは、販売依頼を直接に受けた業者だけの営業活動よりも、多数の業者が協力・宣伝することで、少しでも早い期間での売却が期待できるためです。売主→媒介業者→宣伝業者→広告を見る方、の流れから同じ物件が２社以上、数社から宣伝されているのは、広告を望む業者が事前に媒介業者（もとずけ業者と呼ばれる）に了解を得たうえで広告しているものです。宅建業者が会員となって各種物件を登録する組織で“レインズ”とよばれる不動産流通機構がありまして、業者が媒介契約を結ぶと数日以内にレインズに売り物件として登録します。会員である多数の宅建業者は登録された物件情報を検索、閲覧できることになっています。閲覧した業者は、もとずけ業者である登録業者に広告することの可否をたずね、了承があれば宣伝活動を始めます。同業者の直接的な情報交換やレインズを利用した情報から、同一物件が複数の業者から配信され、広告チラシでユーザーの目に届くことになります。
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17		管理組合の理事になるかならないかは、ご自分の判断によるものと思います。意にそわない心境や事情を説明して丁寧にお断りされたらよいのでは。分譲マンションは一個の区画された部分が売買の対象になって取引され、その区画された部分であるマンションを所有することにより、各人各様が生活し、楽しく豊かにすごすために買い求めたものとおもわれます。所有者となり、区画された専有部分を自由な意思と好みに応じて使用・収益できますが、同時に管理組合の組合員にもなります。一棟のマンションには数十名から数百名の住民が居住するため、階段やローカ、耐力壁やベランダなどの共用部分の管理運営が実施されることになります。組合員から選ばれた複数の理事達により共用部分を適正に管理されますが、現実には、積極的な理事の応募は少なく、大多数のマンションでは順番で就任しているようです。不承不承、理事に就任して1年ないし2年の任期を全うし、順番に予定されている方へバトンタッチするのが実態です。無理矢理な理事就任でストレスが高じて心身が影響されたり、体力が減退するようですと何のためのマンション購入か分からなくなります。ご自分の状況をよく説明されて理事就任を辞退されることです。管理規約その他の約定などを根拠にした強引なすすめは、ときに、人権と所有権の侵害になることもありえるのでは・・・。
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16		落着いて探しましょう。それでも発見できないときはご相談ください。対処法について司法書士さんを紹介します。権利書または、権利証書は実際では登記済証書と表記された、ある権利を表した文書のことで、法務局登記官の証明印のあるものです。家や土地の所有権を表したものやお金を貸して家を担保にした抵当権の存在を証明します。家を売買すると、売主と買主が物件所在地を管轄する法務局か登記所に登記の申請をします。ほとんどの方は司法書士さんに委任します。申請書類に補正や問題がなければ買主さんが所有権者と登記簿に記入されたことのあかしに登記所が登記済証を発行します。交付された登記済証書は、権利の変動を予定しない時は必要無いのですが、家を売却するときやお金を借りるため、担保を差し入れるときなどに必要になってきます。その折に紛失して権利書が無い場合は、保証人の証明で売買などの権利の移転が出来るようになっています。司法書士さんが条件にあう保証人になって安全な取引をサポートします。登記所は権利書を紛失しても新たには作成しないようなので、必要になるときまでは何もしないでいるのも選択肢になります。万一、権利書を悪用されて権利が喪失したり、義務を負わされたりしても、必ず元の権利に戻りますので心配いりませんが、気持ちが落ちつかないものです。少しの安心のために紛失届けを出してみましょう。防衛のためにも今後、実印の管理をしっかりして白紙委任状や白紙の書面に捺印されないよう気をつけることです。最近では、コンピューターでの申請や権利書に変わる識別番号の利用など、登記制度が変わっていることからも司法書士さんとよく相談することをすすめます。
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15		建築条件付きで土地売買が契約してあれば、規定内容によっては解約できるとおもいます。新築建売住宅の広告チラシは3色カラーを使い、鮮明な色柄で大きく宣伝しています。いわく、土地価額1700万円、建物価額1800万円。ユーザーは、美しい家の平面図と立体図の描写に見入り、魅力的なチラシを集めて現地見学へ。見学したいくつかの物件を比較しながら納得と妥協のすえに購入契約へとすすみます。ほとんどの売主は土地の開発・整地の段階で土地建物をセットにして販売活動をはじめます。売り立て住宅ともいわれ、売主業者は土地を売却した後、その購入者と住宅の間取りや仕様について相談・話し合うことになります。合意できれば請負契約を結びますが、話し合いがまとまらないときもあります。無理なまとめは先の災いの因縁になりますので、一旦、元の状態に戻るべきかとおもいます。土地売買契約書の条項に、「土地売買契約後3ヶ月以内に建築請負契約が成立しないときは、土地の売買契約は白紙となる」との規定がもうけられて購入者保護をはかっています。契約書や重要事項説明書、建築スケジュール他、付属の書面などを確認して、条件や期限を点検されてみてはいかがでしょうか。
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14		お隣との共同作戦により全体の敷地が180�uとなったとしたら、建物の底にある敷地が140�u、通路部分が40�uとなり、駐車スペースや前庭など有効利用の出来る敷地となります。以上の共同での販売がもっとも有意義な方法とおもえますが、お互いの利点を集約した売却が実行できるか！大事なところです。次に、お隣との共同販売作戦が遂行できないときは、同じくお隣に買い取りを依頼します。経済力とも関係しますが、敷地を増やすことによって付加価値が上がり、一坪当たりの単価が増加するものとおもいます。買取りにローンを利用する場合、物件担保価値が見直されて融資が取り付けやすくなり、お隣が買取に応じてくれる可能もふえます。ただし、値段の折り合いをいかに付けるかが問題です。父親の所有物件を単独で販売するときの価額と二件を合計した全体物件での評価額を比較して中程の金額が折り合いどころになるのでしょうか、かりに、単独での坪単価40万円、全体売りの単価70万円と仮定すると、お隣の買取り坪単価は55万円位が妥協点になるのでは・・・。買取不調の場合、思い切って単独販売を断行します。あくまでも、相場か、若干、高めに価額設定します。流通に乗せて販売するとお隣も気になってきます。今まで通りの敷地通路の共同利用が継続できるかどうか、新たな所有者とうまくやっていけるか、気がかりが多くなってきて交渉再開の可能性もでてくるかもしれません。その他、内外リホームをほどこしての単独販売も範ちゅうにいれ、車の不必要なかた向けの販売もありえるとおもいます。
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13		事情はどうであれ売ることは出来ます。所有権はもっとも強い権利ですから売買の条件が合いますと売却することが出来ます。住宅に利用している敷地の一部が通路になっている形態の土地ということで過去3、40年前の建売現場でよく見かけます。1.4ｍだけが接道しているようですが、建築基準法では建物の敷地は2ｍ以上が道路に接していなければならないと規定されていることで接道義務違反の物件となります。何故そうなったかは不明ですが、土地の開発申請や建築確認申請手続きでの各種図面と実際の施工現場とが異なって出来上がっています。事業者の経営の仕方や金利負担、又は役所の無関心・無知のよそおいなど、ごまかしのバリエーションは様々ですが、所有者にとっては、建替えるときや売却するときになって苦渋をなめることにつながります。売却を検討するおり、建物の立替や増改築が困難な敷地であること、それに販売の依頼を宅建業者が受託する場合、「再建築不可能」と、説明する義務があり、土地活用がマイナスに受け取られ結果、販売価額は相当に減少してきます。お隣と相談されて目的を共有し、一緒に販売される方法を検討してはいかがでしょうか。2件併せれば2.8ｍ巾の敷地となり2ｍ以上の接道義務が満たされることになります。　　ー次回に続きますー
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12		競売になるのは大家さんが非常に悪い経済状態になっていると想像します。借金の支払いが出来ない状態が継続すれば支払い不能に、会社が貸主でしたら積極財産より消極財産が多い状態になった末、倒産（破産）しているかもしれません。大家さんの通知が事実とすれば、追っ付け連絡のうえ執行官が訪れます。裁判所の指示で競売するために物件状況や利害関係、賃借人、占有している人などの現況を調査します。平成16年4月の法律改正で短期賃借権が廃止され借主さんの保護が少なくなりました。賃借りしている借主さんは条件しだいで家を明け渡すことになります。競売による買受人が決定すると、借主さんは6ヶ月から9ヶ月しか居住できないかもしれません。しかも、買受けた新たな所有者には保証金や敷金の返還を請求することが出来ず、もとの大家さんに請求するしかありません。しかし、現実問題、返ってくることはないでしょう。昨年に賃貸借契約をして入居されていることは当然、仲介業者による法律の改正内容を記載した重要事項が説明されていたはずです。その時取り交わした書類を確認して対応を検討されたらいかがでしょうか。新所有者の購入目的は、転売して利ざやを稼ぐ、自己が入居する、現状のままの賃借人居住状態を存続して賃料収入を得るなどいろいろありますが、今まで通りの居住を希望するなら新しい所有者の方と誠心誠意相談されたらいかがでしょうか。
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11		宅地建物取引業法、略して宅建業法の第35条に宅地または建物の取引に際し、その購入者に対して説明することが明示されているのが重要事項であります。売買契約をする前に宅地建物取引主任者が重要事項を書面にして、取引主任者証を提示し購入者が理解されるように説明することが義務ずけられています。不動産取引のもっとも重要な場面でありますが、重要事項と記載された事項以外にも購入者にとって大切で関心の高いこともあります。たとえば、クエッションの「自分はマンションを購入するについて、臭いに敏感でしかも体調に影響するので、臭いのしない物件を希望する」との要望から仲介する物件を探し、その結果、売買契約が成立するような場合、希望となる物件の調査、説明を厳密に実施する義務があります。宅建業法47条の重要な事項に該当、しかも臭気の流れがマンション住民に知れ渡っていたような状況であったなら、万一仲介業者が調査説明を怠ったときは宅建業法違反を問えるかもしれません。しかし、２年前の契約時での物件依頼内容に臭気についての要望がなかった、又、話題にも上っていなかったとすれば責任問題は起こらないでしょう。風に乗って悪臭が来るようなことは何年つづくか、個人の感じ方、調査義務の範囲に含むか、業者が知っていたかどうかなど法的解釈だけでは割り切れないようにも感じますが・・・。
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10		平成3年はバブル経済の絶頂期が過ぎ下降局面に入った時期ですが、土地価格はいまだ高値で流通していました。場所によりますが現在の3倍から4倍の価格の所もありました。一方、住宅ローンは借入当初は低い金利を利用しての高額ローンの組み込みで毎月の返済は容易に思われたときであり、楽観的な見方で家を購入するための借入が多くみられた時期でもあります。ところが、ある期間が経過すると貸付金利が上昇する契約になっていたことから当初の支払い金額を大幅に上回りローン支払いが困難になってきます。バブル崩壊後の不況が続く中で所得の低下と支払い不能の慢性化状態が現在も続いているようです。支払い継続中か中止された状態での困難さか、ご本人の意識と程度によって違ってきますが、貸出金の法的回収までにない程度と仮定して考えますと、貸し出しの金融機関と話し合うことです。返済金額を下げてもらうことや一時期の返済を保留して計画の練り直しを相談する。支払いが中止状態なら債務整理を視野に貸出金のカットや一部免除を申し込むなどが考えられます。借りたものは返すのがあたりまえですが、金融機関や業者により、意向を斟酌して対応してくれることもあります。　アザマ住研の無料メール相談、随時対応します！
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9		1000万円のマンションを購入するための保証人とは、住宅ローンを利用して購入するための借入金の返済を補填する保証とおもいますが・・。保証と連帯保証のうち、住宅融資では連帯保証として金融会社と保証人になる人とが契約することになります。保証人は借入金額や融資残高を保証し、ローン返済期間中の全期間、保証することになります。それに、保証力アップのために親戚の方や友人･知人の人たちを確保し、より一層担保力を高めようとします。お金を融資する企業からすれば安全な融資による健全経営になることですが、保証人はどうかといいますと、将来の危険を覚悟されたうえで保証人となるべきとおもいます。万一、後輩の方が返済を滞ったときは保証人が弁済することになり、状況によれば何年も支払い続けるかもわかりません。最悪の場合、保証人である貴殿の財産すべてを取られることもあります。現在が良ければ先も良いとは限りません。どうしても保証人になるときは、借入する金額にもよりますが保証する限度と範囲を明確にしてなお、購入するマンションに2番抵当権を設定することを条件にして了解されると危険負担が少なめに予想できるのでは・・・。
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8		宅建業者の仲介で購入したときは、まず業者に連絡してみます。購入前から水漏れしていたかどうかの確認のために。また管理組合の理事長か役員の方に連絡して水漏れの原因を調べてもらいましょう。階上居住者の不注意が原因しての漏水と分かれば、何らかの弁償と謝罪、それに今後の対策を講じることで解決が見込めます。しかし、原因不明か天井の中にある配水管の老化による漏水が天井からの水滴になったと推定できるときはマンション全体の問題として捉えることができます。居住者全員が共同で利用している部分の共用部分で問題が発生したものとされ、管理組合が具体的調査や修復にかかる費用を負担するとおもいます。しかし、各々マンションによって管理組合の運営方法や慣行の違い、管理会社の有無などによりトラブル対応力に差がでてきます。組合や居住者間でよく相談されることがのぞまれます。
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7		一番多い違反は容積率違反。あくまでも、自分の感想ですが。建築するためには、府県や特定行政庁（建築主事がいる都市）に、このような建物を建築してもいいかどうかを確認することの建築確認申請をします。建築士が図面を書き文書にして申請しますが、当然に法規にかなったものになります。お役所は法規に適合しているので「確認通知書」を交付する。建築現場での照合や検査は実施したり、しなくたり。検査でベランダや空部屋だったものが検査後は居室になっていた。誤魔化しや見ぬふりは検査を民間に変わった最近だけの問題ではなく、数十年前から慣習化されたものです。あまりこだわれば、中古住宅の特に少額の家は買えなくなります。固定資産税の徴収は徹底的に調査して課税しますが違反の有無はあまり関わりたくないのでは。法令順守を叫ばれるのは誠実のない実体がカムフラージュされているようにもとれます。大幅な違反物件は住宅ローンが付きにくい傾向なので、注意してください。
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6		年収に対して支払うことができる割合から住宅ローンが組まれています。貸し出し当初は低い金利を設けて借りやすくしていますが、何年か経過すると通常の金利にプラスされての支払いが待っています。現在、給料が変わっていなければまだしもですが、1.5倍のローン支払いと低下する給料とで２重の辛さを体験すことになります。たぶん、住宅ローンの支払いは不可能とおもいます。借り入れた金融機関に申し入れて支払い期間の延長を頼み、毎月の返済を今までどうりかそれ以下にすることを申し出てください。今後のローンの支払いで生活が困難になり破綻が予想されるときは金融機関も申し出を考慮してくれるでしょう。かりに、話しあった条件でも支払い不可能でしたら次の手立てを考えましょう。
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5		宅建業者が仲介していれば、即座に通知しましょう。仲介業者は売主又は売主の仲介業者に連絡して善処してくれるとおもいます。中古住宅の売買では売主居住中の内見で売買することが多く、住宅の引渡しまで壁側の損傷が分からないことがあります。もし売主自身が知りながら（悪意と言います）売っていればタチのわるい行為として賠償の請求ができそうですが、知らなかった、気がつかなかったなどを言われる場合は方法がありません。建築後２０年以上経過する中古住宅の売買では「売主は瑕疵担保責任を負担しない」の条項を入れて、契約後、見えなかったところの傷(瑕疵）が判明しても売主は補修や費用の負担をしないようになっています。瑕疵担保‘無責任条項’がなく、しかも、ネズミ穴が相当に大きければ、おおいに主張すべきとおもいます。
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4		お金にするには三つの方法が考えられます。その土地の評価を調査しながらご兄弟の気もちを語り合います。一つは、評価額に合意できたら二人のご兄弟に買い取ってもらう方法。次に売却の合意を取り付ければ販売にかけ、売買できれば諸費用を差し引いた手取り金を三人で分配する。所得税などの後払い費用の負担割合も考慮しておく。以上の方法で合意できないときは自分の持分を他人さんに売ってお金にすることです。購入者との契約は自分の意思で行えますが、できるだけ他のご兄弟に相談されたうえで実施すべきです。ご兄弟が不同意のときは時をあらためて相談すれば何とかなるのでは。裁判所に分割を請求することもできますが・・・。
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3		何年持つか、誰にも分からないのでは・・。地震、雷、火事、オヤジ・・・。こわさを表現していますが、災害によってマンションの耐用年数がとくに影響されます。それに、雨、台風、洪水なども大きなダメージをあたえます。30年ほど前では40年から50年の耐用と各種団体の説明や意見をみかけましたが、実際問題、時の経過と災害の発生状況によって何年持ったかの結果確認になるのでは、と思います。鉄筋やコンクリートの質・量、組成技術などを根拠に予測をたてますが、あくまでも予想しただけのことです。住民同士が話し合われて不安を共有し、耐久診断や改修の必要性などを吟味・検討されることをすすめます。
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2		境界点を表示するために石や金属などを設置されている場合は点と点の延長線を土地の境界だと推定してお互いに暗黙の了解のなかで生活していますが、自分が買ったときの業者の意見とお隣が買ったときの業者の意見が違っていたり、その土地自身の古くからのいきさつなどによっては揉め事になることがあります。境界標（目じるし）のない土地では購入時点での立会いと互いの確認が不可欠ですが、中古住宅での売買では業者も購入者も公簿にある数字と現状のままでの取引が多いことから境界の確認をおこたるときがあります。すでに生活して、目じるしのない状況から、互いに“どちらでもいいです”と境界確認や明示をしないことも一案かも・・。
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1		家の購入は重要なことで親の意見は一理も二理もあります。古くから暦（こよみ）は太陽や月の出入り、潮の満潮・干潮など自然現象を統計的に書き伝えられ人々の作業や生活を支援しています。暦を基本にして家相や地相を解説されているところもあります。北東に山があり押し寄せる風は冷たい、丑寅の方位は寒い、男は冷えやすい、男鬼門などと言われます。何とはなしに納得できそうな気もします。

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