Ａ
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 28 | ご自分の物であるかぎり売ることは出来ますが、無事に取引が成立するかどうかの問題になります。販売にかけて購入者と売買契約ができたとしても決済（売買代金を受け取る）のときまでには借金が担保されている「抵当権」を抹消することになっています。ほとんどの売買では抹消することが売主の義務として契約しますので、もしも決済日に抹消出来ない場合は責任を問われたり契約を解除される可能性があります。ローン融資をうけた金融機関は売却で受け取る資金で借金全額を支払うことが出切れば当然に抹消してくれます。また、不足分を手当てして返済金に充当しても抹消してくれますが、そうでないときは応じないのが基本的スタンスとおもわれます。しかし、事情や今後の支払い方法の内容によっては抵当権を抹消してくれる場合があります。まずは、販売する以前に金融機関と相談されるか、販売を依頼する仲介業者を伴なって相談されたうえ進められたらいかがでしょう。金融機関は担保する物件が売れて融資金が回収され未集金の回収方法について、ある程度の整理がつければ抵当権を抹消してくれることがあります。事前の相談が自宅マンション売却が成功するカギになるようにおもいます。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 27 | マンション住まいでの音、騒音、雑音などは、たいへんデリケートな問題です。よく聞こえる人や聞く力が弱い人、老若による聴力の衰えによる違いなどがあります。人の感度や感情に左右されそうです。ご自分がどのように感じているかが仲介業者に伝えるべきかどうかの目安になるのではないでしょうか。マンションの売却が騒音による嫌気によるものか、売却理由の大きな部分を占めているなどの場合は不動産売買について重要な事柄になり、仲介業者は購入予定者に説明する義務があります。マンション住まいの平均的リズムのなかで、他の多くの住戸での音と変わらないと思えるほどの音と判断されるなら、あえて、報告の必要はないかもしれません。しかし、近い将来の購入者つまり聞く方の聴力、感情によっては販売後の展開が思わしくない方向へすすむ可能性があります。あるいは、購入希望者が内覧時に騒音を聞かずして売買に及び、その後の室内在中の折に騒音・雑音と感じ、この音が最初から分かっていたなら購入していなかったと想定されるときは、売主と仲介業者は責任を問われることになります。損害賠償の請求や契約を解除されることもありえます。そうこう考えますと、感じるままに業者に伝え、内覧者に説明されることがいいような気もしますが？ | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 26 | 不動産業者として、商売として仕事する場合は収益が見込めることが前提の販売、購入となります。つまり、儲けがなければ倒産、生活困窮しいてはお客さんや関係者に迷惑をかけることにもつながりますので利益の獲得は必須のことになります。一方、いままで住んでいた住宅を販売するとき、有利に売却したいと思われるのは人情として分からないことはないのですが、あまりの有利さの販売思惑は控えるのがよいのでは。有利すぎる商談は相手さんの購入者を不利・不幸に追い込むことになり、進行中の商談がもめたり、錯誤により無効を主張されることもあります。いっそう視点を変えて、不利にならない売り方がないかを模索するのはいかがでしょうか？たとえ古くとも手入れされて、清掃が行き届いてマメに補修が施されていれば内覧客にアピールできますので時間があれば掃除を徹底されるとよいのでは。売るタイミングとしては、同じ種類と規模の物件が周辺地域に売出されているかどうか、希少物件性も購買意欲に関係しますので時間に余裕があれば、同種物件の売却を待って売出すことも方法かとおもいます。特別な利益の回りには災いの穴が隠れていますので用心が肝要です。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 25 | マンションの耐用年数は45年から50年といわれています。現実に生活、利用する期間ではなく政策的な目的や税金の設定・徴収など合理性の必要から決められているようにおもわれます。外国の共同住宅では100年を経過している物件もあるようです。マンションの骨格となる部分は共用部分になり、各人が自由に管理、処分することが出来ず区分所有者全員で維持管理、修繕や大規模改修工事などを行います。しかし、いずれは建替える時期が来るものです。賛成する人、反対する人、どちらでもない人に分かれ意見が紛糾すると予想されます。選択のポイントは土地の面積、土地の評価と人気度、建替える場合の都市計画規制で、どの程度のマンションが建てられるかなどです。土地評価が高くて今の戸数より大幅な増加が見込められるようなら建替えに賛成する人が多くなるように思われます。付加価値が増えることで、区分所有者の建替えに要する出資金が相対的に少なくなるからです。他方、高く売って現金化することも考えられます。成り行きを見て最後まだ決めかねる人もあるのでは。田舎に帰る予定でしたら今しばらく様子を見られて処分価格を検討されたらいかがでしょうか。建替え相場が上向くか下向くか想像力を駆使して思案されたらいかがでしょう？ | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 24 | 売買での支払い方法と登記名義を変更することは約束により別々に行うことができますが、一般的には代金全額の支払い時に所有権が移転され、移転されたことを公示（世間に知らせる）するための登記を申請することになります。一たん登記名義人となれば、あたかも自分が所有者としてまかり通ることになり、それを信じた第三者と売買することも可能になってきます。悪く予想すると購入した業者は名義の変更と同時に第三者に売却することができますし、業者を債務者とする債権者や利害関係人が差し押さえることも考えられます。業者を信用するしないに関わらず基本に立ち返り、全額の支払いと引き換えに所有権移転登記に応じ、又は、繋ぎ融資を利用することで決済することもできるのでは。借入する金融機関などの意向がつよくて、どうしても代金決済前に登記しようとする場合は司法書士さんと協議して即時に元に戻すための書類の確保と合意された意思の確認できる文書を作成して署名、捺印しておくことがのぞまれます。相応に安全策をとってもミスや思い違いが出たり、作成した文章の解釈違いなどから紛争の火種になることもありえます。やはり、代金の全額決済と名義変更を同時に実施することが安全でよりベターではないでしょうか。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 23 | 土地付き建物いわゆる、一戸建住宅の購入希望者は建物室内だけでなく室外の様子、造形、庭石、美観など全体を観察評価し、気に入った度合いで購入動機が生成されるようです。敷地内の建物（住宅）、樹木、庭石、側溝なども販売不動産の土地に定着した物とされます。土地付き建物を販売するとき何の条件も付けずに価額の合意ができる場合、一般的には土地に定着した樹木なども売買物件に含まれているものとして扱われるようですが、当事者が合意さえすれば売買対象範囲から除くことができます。あくまでも契約は任意で結ぶことが出来ますので記念樹や灯篭などは持って行くことができます。極端に言えば、話し合い合意さえすれば建物以外の樹木、庭石、灯篭、門柱などほとんどを売買対象から除外する契約を締結することもできます。民事に関係する法律は任意規定が多く、売買当事者が約束していないときに限って適用されるものです。法令違反やかん違い、詐欺・脅迫でない自由意思での合意であればおおかたの契約ごとは可能とおもわれます。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 22 | マンションを売却すると所得が生まれます。共有されている持分に応じて所得があったものとみなされ課税対象になりますが、新築マンションの持分に父親の所得相当分が反映されている場合は問題にならないとおもわれますが、二人の所得全額を新築マンションの購入代金にそのまま充当されしかも、単独所有で登記した場合は父親の所得に相当した贈与がされたものとみなされそうです。おっつけ、最寄の税務署から贈与についての案内状が届くことになります。現時点で、税金を支払わなくて済む方法として、「相続時精算課税制度」を利用する方法があります。贈与税課税を相続時（父親の死亡時）まで待ってもらう制度。贈与された時点での精算と相続時点での精算を選択することができます。相続時精算方式を選択するときは必要書類を添えて一定期間内に税務署に届け、受理されることにより贈与税の精算が相続時まで延長できることになります。マンションを購入するための資金として贈与する場合で、贈与を受ける方が20歳以上であれば対象になります。くわしくは、税務署又は不動産にくわしい税理士さんにお問い合わせください。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 21 | 販売を依頼された宅建業者が適正に調査、査定し流通経路に物件を乗せると一般に公開されることになります。公開されると多くの人達がその物件を知ることとなり、なかでも購入を希望する方に下見などされて縁ができた暁には売買の成立が期待されることになります。運が良ければ早晩の成約、悪いときは2.3年かかるときもあり、人気度の高い地域とそうでない地域では往々にして成約できる期間に差があるようです。又、多くの業者に依頼すると、仕事があっての業務であり仲介を受託したいがために売主の歓心を買う営業になりやすく結果、実勢価格よりかなりの高値で売り出すことになります。物件が公開されて相当の期間が経過しても、買い希望者が現れない場合は値段を再考すべきと思われます。一度ならず、二度三度と値下げをして購入者を募ります。売れる加減のところが相場ということで、一般的には、業者の買取価格よりは高く売れるはずのもの。ここで、再度大幅値下げ、1700万円で売出すか、業者の買取りに応じるかの思案どころ。どうしても買取の場合は他の親しい業者にも買取参加を要請されてはいかがでしょう。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 20 | たとえ住宅の損傷がひどくても売ることは出来ます。しかし、苦情やトラブルがまったくおこらないように売却できるかは、説明方法や公開の仕方によって少なくなる可能性はあります。建築後30年が経過、かなりの傷みがある。減価しているのが当然のことで、それ相応に建物を評価することです。土地建物は査定、評価して業者と相談のうえ決めますが、建物の損傷や不具合、汚れなどはキッチリと折り込んだ価額で販売することになります。下見案内のときには、プラス面だけでなくキズや不具合箇所などのマイナスと思えるところも隠すことなく見てもらいます。後になって、見てなかった、聞いてなかったと苦情が出ないようにすることが売主自身のためになります。同時に、現状物件を正確に把握することで安心して交渉しやすくなる下見客にとってもよいのでは。売主は、買主が普通の注意をはらっても知ることができなかった傷や不具合について「瑕疵担保責任」があるとされます。買主の入居後に、初めて知りえた損傷などを補償することになっていることからも、売主が調査確認できた多くのマイナス情報を下見客に示し、正確に告知することが苦情やトラブルを防止できる方法ではないでしょうか？ | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 19 | 家の販売を依頼するとき、依頼者と業者間において媒介契約書を作成し、販売価格や期間、方法などを記載します。仲介手数料についても媒介業者によれば予定売却価額に応じた予定報酬額を表記していることがあります。媒介行為としての販売活動を実施して購入者を探しますが、中古住宅の場合、ほとんど、価格交渉がともない売出し価額での成約はあまり期待できません。購入希望者の値下げ交渉を受け入れるかどうか、いくらの価格で承諾するか、または値下げに一切応じないなどは売主にとって最も重要な事柄になります。真剣、慎重、誰にも束縛されない自由意思によって決定されることになります。たとえ、業者や購入者の意見があっても交渉して選択したり、拒否したり、意思を確定したりは売主独自の権能です。一旦、成立した契約の白紙解約は、特別な事情がないかぎり難しいとおもいます。仲介手数料は販売価格ではなく、成約価格に規定の率の上限までを請求されますが、あくまでも、依頼者と業者との話し合いで報酬額をきめることになっています。希望価格から相当に減額されての売買価額であったことを考慮すると、報酬上限額の半額支払いで相談されたらいかがでしょうか？ | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 18 | 一社に依頼することは出来ます。現在3社に販売を依頼しているのは一般媒介契約により各社ごとに取り決めているものと思います。この媒介契約は契約日から3ヶ月を最長に有効期間が決められて、三社ともその期間の満了によって終了します。このとき、お気に入りの業者とだけは、期間が満了する前に一般媒介契約の更新をされ、他の2社とは何もしないことにより、以後、一社に販売活動を行ってもらうことができます。また、三社とも期間の満了と同時に媒介契約を終了して、お気に入り業者か別の業者と新たに契約を締結するやり方もあります。この場合、3つの契約型式から1つを選んで販売を依頼出来ます。契約の有効期間内で二社以上に重ねて依頼できる一般媒介契約、有効期間内で一社のみに依頼し、重ねて依頼出来ない専任媒介契約、さらに、依頼者自らが発見した購入予定者と売買契約が出来ない専属専任媒介契約などから選択することができます。どの媒介になるかは依頼者と業者との話し合いによりますが無理な注文をしたり、請けたりすること例えば、実際の需給成約価額よりも高すぎる販売価額での依頼は避けるべきことと思います。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 17 | 長屋スタイルつまり、連棟式住宅のことでしょうか。２階建ての連棟式はテラス住宅とも呼ばれ２戸以上の住戸が柱、壁で仕切られている建物になります。各住戸の敷地は各住戸が単独での所有となり、住宅を譲ることはその下にある敷地（土地）も併せて販売することで土地付き一戸建て住宅の売買と同じことになります。常日頃、様々なものを売買してお金や物を獲得して生活していますが、不動産、特に住宅はもっとも重要な売買になります。日用品や電化製品などの売買では万一の事故や約束違反が発生しても、修復が可能範囲か過少の損害でおさまることが多いのですが、住宅売買の思い違いや約束違反は修復調整が難しくなります。仮に条件や支払方法が一致してお隣と約束（契約）が成立すると、後は実行に移り、購入者から売買代金を受け取ります。同時に所有権が移転して住宅を明け渡すことになり、代金全額と住宅との誠実でスムーズな交換を期待するところです。しかし、互いの約束事が遅れたり、意味不明確、思い違いなどで予定通り進みません。結果、仲たがいの末、紛争へ発展・・。いろいろ不安と疑いを懐きながらの当事者だけでの交渉はたいへん疲れます。仲介手数料の何倍もの心労を支払うことになりますので、信頼できると思える業者に仲介を依頼するほうがよいのでは・・・。売買の意向のあるお客さんなので正規の仲介手数料の半額で依頼すると業者は喜んで受託すると思います。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 16 | 住居として販売され、購入する方が住居として利用する場合は設備・備品も相応に評価されます。そして、販売価額に反映されて売り出すことができます。設備の中でも上下水道、電気、ガスなど配管、排水施設が利用出来ないようでしたら生活じたい困難になるので使用可能が必須条件となりますが、エアコン、流し台、給湯器など比較的容易に処分可能な物については良し悪し、程度、設置時期などで価値が違ってきます。どの程度、販売価額に加味するかは売主さんが考え、判断されます。査定する業者はアドバイザーとして診断、意見を述べて販売価額の決定に参加します。通常、販売する住宅の範囲に各種設備は含まないのが原則ですが、当事者の売主と買主との話し合いで取り決めることができます。実際の売買では、住宅の引渡しまでに売主は各設備の物件ごとに、残置する物と撤去するものを明示した書面を作り、互いに署名、押印することが多いようです。このとき、良質備品については売買の対象となり価額を交渉することがあります。また、備品を個別に売買の対象とせずに「住宅に付帯したもの」と扱い、販売物件あるいは、販売価額に付帯した状態で売買契約することも出来ます。業者と相談されて設備や備品を評価し、納得できる方法を見出せればよいと思います。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 15 | 一般の個人が住宅や敷地を売却すると利益が発生します。この利益を譲渡所得と呼ばれて国が徴収する所得税と地方が徴収する住民税が課税されます。所有期間に応じて税率は違いますが、35年間お住まいですから長期の譲渡所得の計算になります。売却価額から取得費、譲渡費用、特別控除を差し引いた残り金額が所得になり、この所得に15％（所得税）、5％（住民税）の合計20％が課税されます。売却を予想して計算すると売却価額から2500万円を引くと500万円が残ります。取得費には購入時の仲介手数料や税金、支払った立退き料などが含まれるので取得費が増えてきます。また、売却した折に掛かる費用も差し引かれることから売却結果によっては所得にならないことがあります。差し引き０またはマイナスの場合は非課税となり税金は掛からなくなります。売却して故郷に帰っても税務署から追いかけられることはありません。所得が多くなると予想するときは居住用財産を売った場合の3000万円特別控除と言う制度が利用できますのでご心配無用。税金が掛からないと言っても売却が完了すれば税務署に申告しておくことです。不明な点は税務署に問えば親切に教えてくれます。その他、売却にともなう税金としては、売買契約書に貼付する収入印紙や登録免許税、消費税などが取引の態様に応じて掛かります。具体的には税務署に相談しましょう。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 14 | 不動産に売れないものはありません。売れにくいとか、面倒がかかるとか、売れてもトラブルになりやすいなどはあります。不動産も他商品と同じように需給のバランスが価格を成り立たせているもので、需要が多ければ高値に、少なければ安値に、需要がほとんどなければゼロに近くなります。中には買えば税金と管理費用が掛かるのでゼロもしくはゼロ以下の処分代を支払って売却することもあるようです。土地が市道に面している正方形８０坪の下側３０坪は、間口約６ｍに奥行き１６．５ｍ位の地形となり、住宅地域を仮定しますと好物件の新築建物の建築が可能な土地だろうと思います。地域の規制を基本にしておもしろい計画が立てれそうです。販売の方法としては、現状のままで売り出して購入者が決まると、引渡しのときに土地上の家屋部分を切り取ることになります。並行して土地の分筆申請を土地家屋調査士さんに依頼して売買代金の決済、引渡しと進みます。残った家屋は補強、補修し建物の表示変更登記を調査士さんに分筆とあわせて頼まれるとよいでしょう。其の他、事前に不要家屋部分を撤去、更地にして分筆登記の完了後に販売するのもよい方法です。法令違反で無い限り、あらゆる方法を駆使して売却する当社までお問い合わせください。有効活用を想定した販売方法をご提案、売却を完成します。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 13 | 同居状態での食事場所や生活動線によって影響が違ってきますが、これからの対応では相場か若干の安値で売れると思います。ペットと同居する住宅を仲介して感じることは、内覧時のお客さんは、ペットや室内全体の清潔度と臭いに大きく反応され、家選びの重要な要素になることが多いように思います。普通、室内犬と呼ばれているのは小さな犬が多く、比較的可愛く感じられますが、中以上の本来庭先で過ごすような番犬が室内で同居しているケースでは良い印象は望めません。お客さんの中でも愛犬家もおりますが、自分の犬との臭いや情感の違いから歓迎されないときがあります。また、年齢を重ねるほどに臭いが増すようにおもえることや同居している人と外来者との愛着、感じ方が違うことから、家売買についての意思の疎通がはかりにくくなります。特に、臭いと衛生面に嫌悪感を持たれるときは販売が困難となりますので室内の換気や掃除、消毒などを欠かさないことが大切です。それに、出入りの方の率直な意見を聞き入れ実行することも、納得できる相場での家販売につながるのではと思います。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 12 | 売ることは出来ます。築年数に関係なく販売は可能です。ただし、いくらで売れるかが問題。売主は所有物件について、常に相場以上の値段を希望し、同類の他のマンションより優位に評価します。同類物件は客観的に見て、自己の物件は愛着のせいか客観的という名の主観で評価しますので、仕方がない気もします。いろいろと専門の方に説明され、かつ、説得されることで、そんなものかなあ、と消極的に納得することが多いようです。マンションの耐用年数を50年と仮定しますと、残りは7年で一割強の建物価値になりますが、実際、60年住めるか70年住めるか予想するだけで断定は出来ません。それに、老朽の程度や自然災害による影響で耐用年数が変わってきます。何年住めるか、何年風雨に耐え忍べるかの想定は、希望者の購入動機や価額形成に重要な要素となります。次に、年数の経過とともにマンションの建替えが顕在化してきます。いかな大きさのマンションが建てられるか、共同所有する敷地面積と建築規制の内容により、建築可能面積や土地活用能力が異なるので、土地をいかに評価するかが重要事項になってきます。土地評価が高ければ現在の古い43年経過したマンションは高めの販売価額になり、逆に、敷地面積が狭く有効活用度が低いようですと、安めの販売価額になります。建物調査はもとより、一件当たりの敷地の持分と土地の利用価値を調査されて販売価額を設定されてはいかがでしょうか。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 11 | 個別具体的な物件や販売事情、交渉などによって掛かる費用も違ってきますが、だいたいのところ、①仲介手数料 （1500×0.03+6）×1.05=535500円、②登記費用（税金＋司法書士報酬）3万円～13万円、③固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の精算、④銀行ローンの債務があれば一括返済のための事務手数料として3万円～5万円、⑤引越・移転費用などが掛かってきます。個別に見ますと、①の仲介手数料は請求できる最高限度を表示していますが、業者との交渉により減額の可能性があります。②の登記費用は大部分は報酬なので交渉しだいで減額になりますが、書類の作成量や立会い・面接などの手間により増減します。③の費用は滞納していないかぎり出費とは言えませんが、引渡し精算までの一時立替えで支払うことがあります。④はローン残債がなければ発生しません。⑤の引越・移転費用は個別事情が大きく左右します。移転先の距離や荷降ろしの難易、撤去荷物の処理と補修の要否、契約での負担事項など個別な物件事情で異なりますが、10万円～100万円とします。1500万円の中古住宅での売却にともなう諸費用として、安く見積もって、80万円、高く見積もって、170万円と予算を立てればいかがでしょうか。値打ちを付けられての高い出費となったか、手間効率のわりには安くなったなど、おしなべて、交渉力で変動するものとおもいます。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 10 | いずれは売却出来るでしょうが時間と手間が多くかかるでしょう。部屋の中を見せられないといっても販売を受託する宅建業者だけには見せるべきです。内部の状態や仕様、使いかってが分からないではお客さんにアピールする力が弱く、説明や説得が難しくなります。まして、建築後30年経過している部屋が見れないと、お客さんに不信感を与え、価格だけの問題でないよう想われて逃げ腰になるとおもいます。マンションを販売するには、広告、口コミ、チラシなどで物件の特徴やセールスポイントを表現して下見希望者を誘ったり、同業者に購入者の探索を頼んだりしてお客さんを物件に案内します。複数の方たちが内覧した結果、縁のある、気に入られた方に売却することになります。お客さんにとってもっとも大切なことは見ることです。使い勝手、模様替えが可能かどうか、色柄に室内全体のムード、各部屋から外の風景などなど、“見立て”が家を選択するときの重要コースとなります。自分が住むために購入する方にとっては、たとえ晩方や早朝でも一度は必ず内覧させることを条件に販売すべきとおもいます。仮に、一度の内覧もなく契約したとしても、揉め事の起こる可能性が増えてきそうです。購入が不動産業者や収益運用者であれば、改装しての転売や賃貸して利益をあげることが目的なので内覧しなくてもマイナス部分を織り込んだ価格交渉をよくしますが、居住目的のお客さんには一回以上、必ず内覧されて販売を進めるべきとおもいます。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 9 | 物のきずや欠陥（欠点）のことを瑕疵と言います。瑕疵担保責任とは物のきずについて賠償する責任のことで、民法や不動産取引では特定物（美術品・住宅など）の隠れた瑕疵について売主が責任を負うことを売主の瑕疵担保責任と呼んでいます。買主が住宅の下見・内覧するおり、普通の注意をして発見することができなかった瑕疵について引越入居してから発見したような場合、たとえば、屋根の一部の瓦がずれて、そこから雨が進入して部屋内に漏れてきたなど、買主は補修工事の施工や損害賠償を請求することができます。又、入居後に畳の日干しのために床下を見ると蟻が束柱を侵していたなども売主の責任が問われることになります。売主･買主において予期しにくい事柄なので売買契約のおりは担保責任の有無と賠償の有効期間を明確に記載しておきたいものです。買主はあまりに酷い瑕疵で購入した目的が果たせないときは契約を解除することも出来ます。住宅を売る場合、プラス面、マイナス面をオーポンにして仲介業者に説明しておくと一安心です。又、売主自身で隠れた瑕疵の有無を点検し、内覧者に欠陥部分を明示することにより後々、瑕疵担保責任の可能性を一段と少なくできるものとおもわれます。気苦労が少ないほど自宅販売に集中できそうです。ちなみに、物の瑕疵とは別に、権利の瑕疵、瑕疵ある意思表示などがあります。興味ある方は民法を勉強してください。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 8 | 売却できます。ご自分の持ち物であるかぎり売ることはできます。容積率とは敷地面積に対する建物延べ面積の割合のことで、100㎡の土地に160㎡の延べ面積の住宅の容積率は160％になります。何％になるかは用途地域ごとに都市計画によって指定されます。40％オーバーとは40㎡が増加されて200㎡になっていることでしょうか。最高限度160㎡のところに当初の計画より広く利用したいことから確認申請と実際の工事に違いが生じ、建物延べ面積が最初から多めに作られていることがあります。あるいは、新築居住して後、家族が増えて２階を３階にしたり、ベランダや軒上空間を居室に改造したりで建物面積はどんどん増え、容積オーバーの物件となります。一般的には建物延べ面積は大きいほど使い勝手はよく価値は上がるものです。売りに出してもその値打ちを付けるのは需要者であり売買の当事者が決めることです。購入者の好み、価値観も様々。数字の上で不可解なところがあっても気に入れば購入することになります。違法云々で購入者のローン融資が多少厳しいこともありますが、相場で査定するかぎり売却することに支障ありません。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 7 | 宅建業者が不動産の売買を仲介をしたときは仲介手数料を請求できます。買主か売主、又は双方から請求することが出来ます。建設省告示による仲介報酬規定に、売買金額のうち２００万円以下の金額は５％。２００万円を超え４００万円以下の金額は４％。４００万円を超える金額は３％とされていることから計算すると、売買代金が４００万円以上になる金額に３％をかけて得た金額に６万円を足した金額と同じになることから、簡略な計算として３％プラス６万円が使用されています。この規定は仲介の報酬として請求できる限度額の規定であり、この金額以下での話し合いで決められることになります。通常は媒介契約書において報酬額を明示しますが、その約定がない場合は双方が話し合って決めることになります。３％プラス６万円を上限にしてお客さんと業者とで話し合い、合意できれば文書で約定明示するとよいでしょう。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 6 | 適正価格で売り出していると、ほとんどの物件は3ヶ月前後の期間で売却できます。では、適正価格とは何か？これが問題です。不動産鑑定士が認定する価格が適正か、銀行のコンサルタントの言い分が適正か、はたまた、経済評論家の説明が適正価格とするかなど、それぞれ理路整然と説明しますが出て来た評価額は異なります。まことに難しいことです。不動産を評価する団体では財務省の路線価、国土交通省の公示価格、自治体の基準地価格、市町村の固定資産評価額などを公表して各種取引や買収、相続などの拠りどころに評価額を設定しています。それが正しいかどうかではなく、それぞれの団体にとっての施策遂行や税金徴収のためのツールになるものです。相当の期間、広範囲に広告宣伝し、流通機構に乗せて同業者にも買い手探しを依頼するなどの活動をしているが、買い手が見つからないのは需要と供給が一致しないからのこと。販売活動経過のなかで需給一致が見込めそうな価格を適正価格とみなせるかも？ | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 5 | 単独での販売はできません。マンションを売るためには共同の所有者の同意が必要です。たとえ、99％の持分があっても１％の共有者の同意が無くては売ることはできません。マンションそのものは売れませんが、共同所有の持分10分の7の権利は単独で売ることは可能です。しかし現実に持分のみを買う方がいるかどうか疑問ですが、買われた方と夫君が利用や管理について調整するのが難しくなるのではと思います。別居中の夫と時間をかけて話し合い、同意を得たうえで販売にかけるべきかとおもいます。持分割合に比例した販売代金の配分を文書にして合意のサインをしておくと、なお良いでしょう。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 4 | 不動産の販売を業者に依頼するには、不動産の売主と仲介業者で媒介契約をむすんで販売活動をすすめることになります。一社の業者に販売を依頼する契約に専任媒介契約と専属専任媒介契約の二つがあり、二社以上の業者に依頼する契約の仕方を一般媒介契約と言われます。一社のみの依頼で良いか数社に依頼して業者同士の競争を期待して媒介契約するかは、あくまでも売主と業者の話し合いで決まるものです。売主は数社の担当者と相談し、よく吟味して三つの媒介契約から一つを選べます。仲介依頼のほかに、委任契約により代理権を与え、販売をまかすこともあります。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 3 | 土地の売買はかからなく、建物の売買はかかる、が原則です。新築一戸建てを購入する場合は土地価格1000万円、建物価格1500万円の例では（1500×5％）75万円が消費税になり、合計金額は2575万円となります。次に建物売主が個人のときはかからず、業者のときはかかります。中古住宅の売買を仲介するときなど、売主が個人のときは建物価格に消費税はかかりませんが新築マンションや新築一戸建てなど宅建業者が売主になっているときは建物価格にたいして消費者は消費税を負担することになります。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 2 | 人と人の仲立ちをして調整や妥結に取り組むことが仲介で、中に入る人を仲介人といいます。仲介、媒介、仲立ちなど、職業や法律規定上から呼び方は異なりますが内容的には同じような意味です。売る方と買う方、苦情を言う方と言われる方に仲介人を加えた３人以上の人達が関係してきます。代理は片一方の売主や特定の買主の依頼があって活動することで、ある事柄を委任する人と受任する人の２人だけの関係になります。売買の仲介人は当事者の妥協をはかり成約のために活動しますが、代理人は依頼人のためを第一にして受任した事柄をすすめることになります。 | |
| 前へ戻る Ｑへ戻る | ||
| 1 | 売主、事業主の名称のあとに販売代理「内々不動産」とよく書かれています。チラシ掲載物件の販売をまかされた業者のことを言います。マンションなどのモデルハウスを訪ねると代理をうけた業者の営業社員が待機しています。代理業者は売主などから売買の成約に応じて仲介手数料の２倍を限度に収入を得ることで事業を行っています。代理販売での物件購入者は仲介手数料を支払うことはありません。代理でなく仲介人と表示されているときは購入者に仲介手数料が発生することになります。 | |
TEL：072-661-1617 ・ FAX：072-661-5343
URL : http://www.azamajuken.com E-mail : home@azamajuken.com
