任意売却のすすめ

　任意売却とは？

住宅ローンや借入金の支払いが遅延、滞納している債務者であって、担保されている不動産の評価額

より債務残額のほうが多い状態いわゆる、オーバーローンのため常識的には売却できない不動産を債

権者と話し合うことにより、その承諾の上に不動産を売却する販売方法です。

任売、任意売買とも呼ばれ、土地、建物などの不動産を所有している方（債務者、物上保証人）が強制

されない意思に基づいて販売し、売却した代金で借金（残債務）を返済、将来の支払い方法を含む

債務を整理する一連の売却手続きのこととされ、債権者や抵当権者の申し立てによる裁判所が行う

強制的売却手続きの“競売”と対比して、“任意”売却と呼ばれているものです。

不動産の売買が成立するには、売主は買主から受け取る売買代金と引き換えに所有権を移転する義務

がありまた、その時までに抵当権などの制限された登記を抹消する義務もあります。売主が借入債務の

残額を支払うことができず抵当権を抹消できないとき、買主は代金の支払いを拒絶します（まれに、抵当

権付で購入されることもあります）。結果、売買は成立しないことになり、情況によって売主は債務不履行

責任を問われることがあります。

そこで、抵当権などの担保権を持っている銀行などの債権者に対して、「不動産を売却するおりに保有する

債権が、全額回収出来ないときでも抵当権登記を抹消する」との内諾を得ておくことが必要となり、実際に

代金の支払い、抵当権の抹消、所有権移転が実施、登記されることではじめて、任意売却による不動産

売買が成立することになります。

任意売却では販売活動から売買契約、決済・取引まで、抵当権者、差押え、その他、登記された利害関係

ある方との販売価格と配分の調整、相談の成りゆきしだいが売却成立の重要ポイントになるものとおもい

ます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　おすすめの方は？

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○自分名義か親戚の方、親しい方が不動産を所有している。

○予想される販売価格より銀行ローン債務、他の債務の合計が多い。

○住宅ローンを支払えば生活費が無く生きていけない。

○取立てが厳しいので寝つきが悪く仕事をする気力が薄れる。

○ローン滞納がかさみ銀行からの催促状や呼び出しが増えてきた。

○勤務会社の倒産、合併、リストラなどにより住宅ローンの支払いが困難と思える。

○ご夫妻が別居か離婚をされていて不動産を共有し、販売価格以上の債務が予想できる。

○不動産の債務がかさみ、しかも共有者が多くて意見が合わず見通しがたたない。

○破産申請を検討されている方、すでに申請された方、決定された方。

○住宅ローンその他の借金が多すぎ、何をしてよいのかよく分からない。

○不動産の評価額より残債務が格段に多く手の付けようがないと思っている。

○差押えや複数の抵当権などがあり、とうてい売れないと思っている。　　　　　　　　　　　　　

○権利証（登記済書）が債権者に渡りしかも、滞納中の方。

○ローン滞納中、権利書を紛失、売りたいとおもっている。

○その他、不動産の処分、整理、売却について悩んでいる。

以上の事柄に一つ以上該当される方は任意売却をすすめます。遠慮なくご相談ください！

事情により、売却または整理、精算が困難なときもあります。そのおりには販売のための
契約、専任媒介契約を解除することがあります。あしからずご容赦ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　関係者のなっとくは？

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一番抵当権者、債権回収の見込める方・・・放置すると不良債権化し、回収困難、競売に移行するも落札価格、
費用を計算すると任意売却の選択が適正とおもえます。

競売になれば回収が見込めない方・・・債権金額や債務者との関係で多少変動しますが通常、判子代（抵当権
を抹消するための承諾印）と称して売却代金を回収した金額から数万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　か数十万の配当をうけます。

債務者、不動産を所有する方・・・競売による売却に比べて少しでも高く販売できる可能性がありその分、残る
　債務が減少します。不動産を処分することで心機一転、出直しの人生がはじ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　売却できますか？

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ご相談の結果、当社と販売する合意ができますと下の手順ですすめます。

専任媒介契約	委任業務も兼ねる関係から一般媒介契約より専任媒介契約が適当です。

債権者や利害関係人への挨拶	担保されている不動産の売れ頃と抵当権抹消依頼をねがいでます。

販売活動の実施	不動産流通機構に登録、インターネットやチラシで宣伝、購入希望者を探索します。

購入希望者出現	売買条件の打ち合わせ、購入申込みや買い付け証明書を受領します。

債権者や利害関係人との折衝	代金からの配分を決定、仲介手数料の決定、判子代ほか出費を決定します。

売買契約の締結	契約日前後には引渡し準備のために引越先を探します。

代金決済と借金の返済	売買代金を受領して抵当権の抹消書類と引き換えに債務を返済、購入者のため所有権を移転する書類を渡します。同日、不動産を引渡します。

　売却後は？

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残った借金は返済することになりますが、収入に応じた計画をつくり、以前より簡易な返済方法を

了解してもらえることがあります。真面目に支払っていくと残債務の何パーセントを支払うことで債務

を免除されることもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

滞納より破綻への推移
住宅ローンの支払い	⇒	ローン、管理費固定資産税	⇒	返　済	⇒	裁判所より	⇒	困　惑	⇒	破　産
困　難		滞　納		催促、督促		競売通知

どのような情況、段階でも売却・債務整理ができる可能性があります。遠慮なくご相談ください。

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